迪拜房地产投资盈利为何不再增长
来源：阿联酋商业周刊
作者：Peter Cooper
时间：2015年6月26日
原文地址：http://www.thenational.ae/business/personal-finance/the-returns-on-buy-to-let-property-no-longer-add-up
翻译：龚蕾

    根据标准普尔评级机构，阿联酋今年房价出现高达20%价格回调。迪拜房地产投资指数四年来首次变为负数，全球房地产数据显示，今年第一季度迪拜房价平均下降5.64%。看起来，投资股票回报似乎更可靠。
    在迪拜的一些业主，买房子不是自己居住，而是出租，租金收益率比较低，加之隐性成本占去了部分租金收益率。
    全球金融危机爆发后七年来，全球许多市场维持低利率，在一定程度上扭曲了住宅市场，也让投资回报有所变化。现在对于投资者来说，立即抛售套现似乎不错，因为租金砍价还价也许不是一个好主意。
    投资者投入大量资金购买价格越来越高的房子，而租金回报率越来越低，最近一段时期，租金收入几乎越来越少甚至没有，许多房子空置有费用而没有租客。近来房价一直在涨，事实上，有些业主已无法支付这些费用了。
    过去15年来，资本收益已大幅上涨，利润收入可观。而一旦低利率开始上浮，美联储开始加息，这些资产可能将不可避免地开始下降。购买资产的投资者并不认为房价会一直上涨，而利率会一直下降下去。迪拜房地产租赁市场受到当地特殊因素等影响，租房收益率下降对于房地产投资者并不是好消息。
    最终，也许租金收益率下降，投资者要么获得租金收入，要么就是腾出财产，抛售房子走人。如果租房收益率低于抵押贷款成本，那么，投资者可能要承担一定风险。阿布扎比希望继续吸引投资者，推动全球市场竞争加剧，但并不能用市场换取业主的费用。
    在约定期限与低利率下，投资者获得租金收入，租户并未获得居住权，在迪拜，租金收益减少让物业投资者风险增大，迪拜可能就要对此谨慎了。
    因此，投资市场是有周期性的，价格下降或上涨，投资者获得回报，但是，租赁房地产没有什么不同。
    同时，抵押贷款成本在上升，可能意味着大量业主投资可能会有减少。当房价见底，抵押贷款利率达到最高，租赁市场或将再次成为投资的好地方。现在，投资者的优势是房价上涨，抵押打款利率下降。
    然而，低利率与高房价均有极限，利率可能正通往上升的路上，而租房收益下降，迪拜持有房子的成本在上涨。
    综合以上：
    第一，今年以来，迪拜房价有所下降，租房收益率下降。全球金融危机爆发后七年来，全球许多市场维持低利率，在一定程度上扭曲了住宅市场，也让投资回报有所变化。现在对于投资者来说，立即抛售套现似乎不错，因为租金砍价还价也许不是一个好主意。
    第二，投资市场有周期性，看起来，股票投资收益比投资房子获得租金收益更好了。
    第三，抵押贷款成本在上涨，低利率与高房价均有极限，利率可能正通往上升的路上。
    图.2015年第一季度迪拜房价下降5.64%

    （以上仅代表笔者阅读译文，译文水平有限欢迎指导。）

参考文章：
1、These are the 7 coldest housing markets in the world
http://www.businessinsider.com/worlds-seven-worst-housing-markets-2015-6?op=0#5-dubai-3