美国房价为何涨势慢
来源：巴伦周刊
作者：JONATHAN R. LAING
时间：2015年4月18日
原文地址：http://online.barrons.com/articles/nearing-peak-u-s-home-price-gains-to-slow-1429318832
翻译：龚蕾

    近三年来，美国房价涨势缓慢，美国希望推出几项措施促进房价加速上涨。
    强劲的劳动力市场数据，超低的抵押贷款利率，消费者信心等不足以提振房价，根据美国房地产经纪人协会，美国房价最后一次大幅上涨是2006年，2012年至2014年房价平均上涨8%、11%、15%。根据普尔席勒数据，房价接近峰值，如波士顿、夏洛特、波特兰、旧金山等。
    经济学家希望房价今年明年持续增长至少在4%以上，而平均工资上涨能够超过预期。在美国一些边远与贫穷城市，考虑到收入、就业、人口增长、新开工建筑等数据，房价接近峰值。
    根据住房与经济数据，分析师认为，4%是一个合理的增长预期，为了促进经济增长也可能会采取两分法，逐步放缓房地产市场，而不希望房价出现大幅下降。
    美银美林根据抵押贷款数据分析，受到经济增长放缓，购房者可支配收入、投机购房等因素，美国房价也可能出现下降。
    商务部新屋开工数量下降，从2007年以来一直表现为减少，尽管2009年有反弹但并未超过历史峰值，随着人口增长与移民人数增多，许多房屋用于出租，而不是购买。
    根据标准普尔指数委员会观察员，过去新开工数量大约一万个左右。房地产数据显示，美国26个州和哥伦比亚特区的房价达到历史高点，纽约、北达科他州、俄克拉荷马州、怀俄明州、德克萨斯州、科罗拉多州等房价创下新高峰，房地产市场放缓迹象明显。
    一种理论认为，收入不平等加剧了房地产市场潜在购房者在富人二代，而大学债务负担也使得家庭选择延迟置业。
    有足够资金的首次置业者，可能会选择奢侈品领域，根据商务部数据，二月份中位数房价的住房销售超过20万套。
    同样的，首次置业购房者数量没有多少，购房者延迟或拖延购房，也有私募投资公司购买了过剩的库存房子，此外，美国大约三分之一业主因为抵押贷款高于住宅总价而出现负资产。现在意愿购房者大约28%，远低于历史40%平均水平。
    通过降低抵押贷款利率而吸引更多贷款者，尤其是首次购房者，根据房利美房地美数据，贷款人不需要更多条件，就可以申请抵押贷款。穆迪国际，有贷款机构已出现了来自抵押贷款的损失，不良抵押贷款逼近1500亿美元。
    过去三年，美国房价一直高于大部分承受范围，许多购房者退出市场，租金逐年上涨，如旧金山、曼哈顿、布鲁克林、纽约市等。
    租房仍具有吸引力，通过房产税收优惠来吸引争取房客。经济学家认为，房屋大约有30%的高估。
    潜在买家可能会买市场现房，由于新开工数量明显回升，新开建房屋与新房销售，让市场上未出售的库存仍面临压力。若新开工房屋建设回升，库存房屋或用来出租。根据数据显示，库存数量仍维持在较高水平，而六月份可能会是一个盘点时机。
    观察家认为，美国房价涨幅从2004年高峰时期下降，选择租房人数增加了800万个，而购买房屋数量减少200万个。房屋市场出现了长期变化。
     房地产投资信托公司数据显示，1993年上市的花园式大公寓一般在郊区，而二十年后公寓楼从郊区搬到了市中心大城市，400多栋豪宅有10万多个住宅在波士顿、迈阿密、纽约、华盛顿、旧金山、西雅图等城市。
    如今美国人不再选择郊区房子，而是选择城市市中心，通勤方便、文化娱乐设施完善的城市，在郊区未售出房子数量增多。
    经济学家认为，房地产市场繁荣时期，购房者数量增加很快，而投资者并未选择股票和债券，现在可能是一个错误，房子其实出现贬值，尽管速度相当慢。而汽车购买需保养支出，事实上，通胀时期房屋是长期抗通胀。希勒发现，1890年至1990年房价上涨超过通胀率10个基点。美国人不再希望房屋价格上涨带来的收益，因为困扰了职业生涯或全球化工作与更换工作地点的生活。
    根据美联储数据，美国房价可能会在一两年内继续小幅上涨，但长期前景难说。我们生活在一个先发优势与赢家通吃的经济中，房地产市场可能影响到整个劳动者的收入。

    （以上仅代表笔者阅读译文，译文水平有限欢迎指导。）