欧洲房地产市场出现两条路径
来源：经济学人
时间：2014年8月30日
原文地址：

http://www.economist.com/news/finance-and-economics/21614165-house-prices-europe-are-losing-touch-reality-again-deflating-bubbles
翻译：龚蕾
  
   （下面内容来自经济学人，有适当节选。）
    欧洲房地产市场出现两条路径:丹麦、希腊、爱尔兰、荷兰、葡萄牙、西班牙房价大幅下降。比利时、英国、挪威、瑞典房价以令人担忧速度反弹。

    欧洲市场房价再次与现实脱离，泡沫正在放气或也不会那么容易。
    在瑞典，紧随奥斯陆之后，斯德哥尔摩是资本价格增长最快城市，预计到2030年，人口将减少50%，每年3万新增移民，创纪录的低利率让斯德哥尔摩的抵押贷款负担更重，自1996年以来家庭债务达到了税后收入的三倍。
    除了瑞典，比利时、芬兰、法国等国家也是如此，根据七月穆迪评级机构，英国出现了新房地产泡沫的迹象，很多欧洲经济体还没有完全从金融危机中恢复过来。
    房价与租金比例方面，挪威达到了历史高水平65%，芬兰是44%，英国是43%。房价与收入比例方面，比利时是46%，法国是27%，均高于平均水平。过去一年，斯德哥尔摩公寓价格上涨了11%，前年是9%，伦敦上涨了19%，主要原因是外国投机者涌入。
    家庭负债创下了新纪录，购房者需要承担更多抵押贷款负担，挪威房价已经达到1995年四倍，家庭税后欠款达到了年收入两倍，美国人债务大约是税后收入105%，欧洲家庭是110%。也许你不知道下一个泡沫在哪儿，但可以肯定的是欧洲家庭债务已经很高了。 
    央行采取了低利率，紧缩房地产泡沫，瑞典2010年试图冷却市场却事与愿违，失业率保持不变，并倾向于紧缩，2011年瑞典央行再次降低利率，并采取宽松货币政策刺激房价，欧洲央行购买债务，努力想使借贷成本下降。
    银行设置了严格的贷款审核工具，购买价格或贷款与收入之比（LTV)。荷兰已经采取了严格限制措施，荷兰家庭债务很高，荷兰采取了一系列限制，政府逐渐降低了抵押贷款利息支付。未来三年，扣除通胀因素，这些因素加上经济不景气，足以推动价格下跌20%。
    荷兰房价大幅下跌同时，比利时上涨11%，比利时市场或被高估，购买者重新选择了荷兰东南部。
    决策者面临困难是，欧洲省会城市房价大部分上涨，而其它地区停滞不前，爱尔兰就是一个例子。
    2011年至2013年欧洲新房屋数量下降了三分之一，除了三个国家（英国、比利时、德国）建造了更多房屋外，其它均有所减少。
    有些国家提出新措施来减少住房市场赤字，本月，英国采取了两种办法，一个是让写字楼和商铺转成住房，第二是所有土地和建筑物、从办公室到监狱的房子都公布在网上，邀请公众参与寻找更好的用途。
    七月，瑞典开始允许小别墅花园出租。

    （以上仅代表笔者阅读经济学人译文有适当节选，译文水平有限欢迎评阅欢迎交流。）