为何房价上涨容易下降难
原作：龚蕾

    有网友留言，说很少看到我写有关房地产方面的文章，想请笔者写一篇关于房地产泡沫的文章。思考了再三，决定写下一点儿个人想法，仅代表个人想法。房地产这块不好评论，也难分析，又牵涉到千家万户，那么多专家学者都在讨论，可阅读参考。预测就不预测了，因为从主观上预测往往会十测九不准。
    这十几年来，房地产行业、对外贸易出口、大学扩招，在几大行业快速发展下，促进了咱们国家经济飞速发展。
    笔者记得本科毕业时，全校所有的毕业生中，有很多去了银行前台工作，交通银行、农业银行等，硕士毕业时，又有很多同学去了银行前台工作，中国银行、国家开发银行、建设银行等，聊天时了解到，有一个学院80个应届硕士毕业生，签上协议的有20份左右，其中，19份左右都是银行，也就是说，国内各大银行是毕业生就业的首选与就业主要单位之一。
    银行前台工作人员一般在三十岁时，会转去做投资岗，比如有商业贷款经理、个人贷款经理、理财等岗位，据我一位在银行工作的同学说，银行利润来源主要是贷款投资，贷款利息扣除储户利息剩余还有税费等剩余，而银行员工月收入达到上万，甚至更多，主要以部分来自贷款投资，听我同学说，主要的投资有房地产开发商投资贷款、国家市政建设公路铁路等。
    也就是说，银行投资贷款有相当一大部分是进入了房地产商盖楼建设过程中。因而，房地产繁荣与发展直接牵涉到银行的贷款收入与利润。
    银行在给企业或个人贷款前，一定会先进行企业年度报表分析，账务分析等，做好投资分析，并根据市场预测进行分析，上报一系列投资审批表后，手续齐全，才会发放贷款。比如，一家银行贷款给一家房地产商盖小高层，房地产商盖楼过程中，大部分资金包括雇佣劳动者，原材料购置等是来自银行贷款，市场上销售的房子有期房和现房，期房就是正在建设中的房子，现房就是已经盖好可入住的房子，期房和现房都可以进行销售了，房地产商当然希望房子卖个好价钱，扣除包括地价在内所有成本，归还银行贷款等后就是房地产商盖楼房所得净利润了。
    经济学上有个概念叫“刚需”，刚需的意思就是硬性的，必须的需要的东西。有很多人认为，房子是家家户户的所谓的“刚需”，也就是说，你买也会买，不买也得买，否则你住哪儿去。因而，市场上假设房地产商开发的所有楼房都会卖出去。如果一下子卖不出去怎么办，房子不像食品，放在那里时间长了会腐烂，房子不会，放在那里永远不会烂掉，慢慢卖，市场放心抬高价格，慢慢卖，涨价卖。因而，房地产商很放心，房子不会卖不出去，而且会以高价慢慢卖。
    也许有人认为，不对，房价这些年并没有上涨，上涨的是物价，也就是说不断增加的货币使得货币贬值了，货币购买力下降了，物价相对上涨了，因而，房价实际上不是上涨，而是物价上涨了。
    从全球经济来看，任何一个国家都最希望的是温和通货膨胀，一些经济学家认为，在经济发展过程中，温和的通货膨胀可以刺激经济的增长。因为提高物价可以使厂商多得一点利润，以刺激厂商投资的积极性。同时，温和的通货膨胀不会引起社会太大的动乱。将物价上涨控制在1％－2％、至多5％以内，能像润滑油一样刺激经济的发展，这就是所谓的润滑油政策。
    在通胀环境下，黄金是最具抗通胀作用的了，因而投资者会在投资组合中增加黄金购买，可是呢，黄金使用价值方面，不能吃不能用。那怎么办呢，因而投资者把目光转向了房子，认为房子既能抗通胀，又有居住使用价值。还可以出租、商住两用房子还可以做商铺等，实在不行就到市场上去销售，套取房价上涨后的现金。
    当很多的学子们还在为高考而战时，随着高考扩招，高校中农村生源学生越来越多，梦想着通过读大学改变命运的大学生们还在苦读文凭时，一些眼疾手快的投资者们已经下手进行房子投资了。
    早下手早强，早买早涨价，坐等渔翁收利。等到那些从农村里来的大学生们毕业时，选择在城市里工作生活时，房东们早已按揭购买了第二套房子，然后把旧房子出租给这些毕业大学生居住或办公室。
    记得有一句话，相信很多人都了解：世界上有两件事比较难，一件是让别人把钱从兜里掏出来给你，另一件事是让别人接受你的想法。
    这个社会里有穷人、富人。有富人就会有穷人，有穷人就会有富人，不要想当然平均主义与平均富裕。
    靠买房发财了的人，看着花了100万按揭买的房子上涨到200万，欣喜万分，四处邀请看房打听下家，会说，谁让你们不早买，这就是投资成功经验。
    那么，有人会问，房价会一直涨下去吗？这符合经济原理经济规律吗？
    制造业投资表现疲软，劲头不足，还需服务业、创新、新能源、环保等中小企业快速浮现。
    笔者认为，不要想当然认为房价会大跌，因为房地产商盖房子用的钱来自银行，银行还背负着地方政府各种市政建设投资。因而，房价上涨容易下降难。
    美国底特律破产了，引起了热议。在《英国每日电讯报》上，看到说，欧洲债务危机后，伦敦房价仍在缓慢上涨，而爱尔兰等周边地区房价下跌。
    笔者比较认同叶檀女士观点，就是一二线城市房子可能继续上涨，这个也包括市中心地区房价上涨，而县城周边地区房价有下跌可能，而其他地区要防范出现鬼城、地方债务等风险了。
    《经济学人》上讲到全球房价时，强调的一个词就是location，地段的重要性。
    《CNN》上一篇文章说，美国西部有发展潜力，这个也包括了提高就业率，可能会有更多的人选择去西部吧。
    伯南克年底任期就要到了，无论谁接替美联储主席，退出QE是一个大方向。事实上，美元仍在继续贬值，黄金价格也无明显上涨，甚至仍是疲软。对于新兴市场国家来说，资产泡沫风险仍存在。
    最后送给朋友们一句话：思考如何从穷人变成富人，从富人变成更富的人，用时间换得空间。或许是投资者们值得思考的吧。
    （以上仅代表笔者个人一点儿不足不全想法，欢迎交流。）