标普：欧元区衰退席卷核心区房价深度下降
作者：普理查德（Ambrose Evans-Pritchard）
时间：2013年1月17日
原文地址：http://www.telegraph.co.uk/finance/financialcrisis/9809723/SandP-sees-deeper-house-price-falls-in-eurozone-as-slump-engulfs-core.html
翻译：龚蕾

    随着欧元区衰退加深欧洲楼市低迷，价格会在接下来的两年继续下滑，标准普尔已警告。
   

    图1.
    首席欧洲经济学家机构的米歇尔说，“在荷兰和法国的住房市场出现了加速下滑。随着失业率的上升与工资减少，我们预测今年会分别下降6%和5%，紧缩措施吓跑了购房者们。”
    法国的房地产市场经历了全球危机后稳定，但是价格从去年总统弗朗索瓦·奥朗德凯斯实行了严厉财政紧缩政策以满足欧盟赤字目标后开始下降，主要是通过了提高税收。一年以前九月份房屋销售暴跌了24%，卖家在前兆下有条件妥协。
    米歇尔先生说，在法国仍然高于历史平均水平30%并且信贷在紧缩。他预期法国房价会在2014年再下降5%，从高峰到低谷跌幅在11%。
    这要比法国咨询公司预测的40%要温和许多。而该公司描述了法国房地产市场是一个“巨大的泡沫”很脆弱受到人口因素的影响，而酝酿的信贷紧缩也在税收减免上有损失。在1998年价格上涨了160%当时家庭收入只增长了35%。
    该法国咨询机构说，在接下来的四分之一世纪里，法国市场会有一个“深度通缩效应。”买家数量保持在3300万，而卖房的数量将会以平均每年250000的数量上升。
   

    图2.
    标准普尔说，随着今年紧缩吃紧荷兰的价格会下降5%，并在2014年再下降2%，六年总计下降超过25%。没有复苏迹象，财政政策的不确定给买家减少了信心。个人家庭担心抵押贷款而可能进一步削减。
    在信贷泡沫期间荷兰家庭债务达到了可支配收入的250%，英国是150%，意大利和西班牙分别为66%和124%。根据欧盟统计局的数据显示，这个国家潜在财富会逐步解除过度部分。
    荷兰目前陷入了衰退，欧元区紧缩政策随时有非预期意外。荷兰中央银行的金融报告显示，债务负担已经非常严重。金融稳定的前景令人担忧。荷兰家庭拥有债务几乎是世界上最高的。而实际工资下降与失业率上升也增加了收入的压力。房价逐渐下降，更削弱了收入，同时也增加了债务问题出现的可能性。
    标准普尔表示，西班牙经济衰退继续深化，仍然没有减缓迹象。今年房价可能再跌7.9%，2014年是6%。并可能进一步下跌20%，对于一百万家庭来说很明显会增加负担。市场上的供应已过剩了。
   

    图3.
    好消息是西班牙新建房屋坍塌数从2006年的76000高峰降到了去年的70000，这表明调整的过程在进行中。
    英国轻微下降应该蒙混过去，由底层居民住房短缺支撑房市。新建筑每年仅仅下降了10万，同时需求超过了23万。
    经济学家们说，英格兰银行已经启动了通货膨胀来缓解危机，所以真正房屋价格调整更多是在荷兰。结果是在英国有更低比例家庭陷入了负资产。
   

    图4.
    意大利已经承受了很多的痛苦，明年会稳定14%的下跌。避免了最近的房地产泡沫并且杠杆率很低，抵押贷款总额占GDP的23%。然而，经济一蹶不振信心崩溃，上一次深度危机出现在2009年。
    德国在自己的世界里，享受着因创记录的低利率刺激的新房地产周期。价格低估了16%，20世纪90年代中期和这个十年前几年后开始下降。新住宅建设在1994年达到高峰700000，现在下降到180000，最后清扫了供应过剩。
    标准普尔预计今年德国上升3%，2014年是3%，在2011年上涨7.6%而2012年是8.6%。老龄化成为了今后抑制的一个主要障碍，德国政府预计到2060年人口下降82万，在这个十年的后半段加速下滑。
    在这个节骨眼上德国表现强劲的市场对欧元区其他国家喜忧参半。促使德国担忧德国一些城市小泡沫。也限制了欧洲央行对其他国家的宽松货币政策。
   

    图5.