2012，宏观经济发展资金需求下的城镇化进程与房价的博弈
原作：龚蕾http://1822.img.pp.sohu.com.cn/images/2012/2/17/20/25/u83307025_1364b3716a1g215.gif

   （一）新闻背景
    1、上海二套房政策成了楼市议论的焦点，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。（上海证券报2月22日）
    2、北京写字楼租金持续攀升，SOHO中国(0410)主席潘石屹表示看好该市商业地产项目销售，计划3月起加价2%销售旗下项目，测试市场反应，未来亦不排除继续加价。（中金在线2月23日）
   （二）相关评论
    随后，笔者看到时寒冰、吴其伦等对此事的评论文章，以及各大媒体或相关文章。
    相关材料：
    财经评论人吴其伦则认为，上海实为救市之举，原因在于：1、刺激消费者购买欲望，增加市场需求，促进房地产成交，维护当地的GDP与税收；2、向开发商示好，给开发商吃定心丸，促进土地成交、维护土地财政；3、没有一个地方政府官员因为救市而受到处罚。
   中国社会科学院研究生院教授曹建海认为，上海的官方表态放宽第二套房购买资格的范围，他们的艺术是把这个从未有过的政策叫做“早已”实施的政策。
   （三）一个前提与一个矛盾
    1、一个前提：宏观经济要发展，需要资金，资金从哪儿来？其中，很重要的一部分就是房地产行业，房地产是国民经济发展的重要产业，也是国家及地方税收的重要来源。
    2、一个矛盾：
    新型城镇化进程将会给房地产行业带来巨大机遇，扩大了对商品房住宅的需求，未来将会有6000万的农村人口进入城市，必将加大对商品房住宅的需求量，每一个农民将贡献150平方米土地投入到新型城镇化建设中，鼓励农民进城生活、工作、社保等，更多的农民将涌入城市。对商品房来说，存在巨大的需求量。
    政府出台了一系列对房地产调控的措施，包括限购，抑制投机，调控房价到一个合理的区间内。从目前各方面报道来看，全国房价停止上涨，什么时候出现真正的拐点或回归，这个还有待于进一步观察，有一点比较明朗，就是去库存是目前的主题。
    （四）几点思考
    第一，未来更多的农民贡献了土地来到城市，前提是农业的生产技术提高，农村现代化水平提高。笔者想到曾经一位去过美国、澳大利亚等国访问的老师说，国外的农民非常富有，农民住的都是别墅，并且收入不比教授少。联想到中国，未来中国的农村会发展，种植养殖的技术极大提高，生产率提高，机器作业，你看，现在越来越多的留学博士或是农学高学历毕业生到农村，充实了农村的人才队伍，有了人才，有了政府提供的资金，未来的农村发展更加看好。
    第二，城镇化进程，让更多的人口涌向城市，首先要解决基本的吃穿用住问题，其中，很重要的就是房子问题，过去几年盖的商品房，库存没卖的以及正在盖的未来要盖的商品房，固定住了相当大的建设投入资金，这一部分资金流出需要一大批消费者，这就是城镇化过程中涌入到城市的大量人口。再有，就是这些涌入到城市里人口的工作问题，SOHO商厦销售下月起加价2%，某种程度上说明了更多的商厦会成为办公场所。 
    第三，再说百姓关心的房价走势，国家推出了大量保障房，各个大型国企或是事业单位或政府部门，都有自己职工的经济房或保障房，所以，对于这一部分职工来说，有自己单位的房子住。大量的商品房或会卖给涌进城市的人口，这部分涌入人口的消费能力与商品房价水平之间或有一个深度博弈。
    第四，国民经济建设中：第一产业农业，第二产业工业，第三产业现代服务业，这三者中，充满创意的在现代服务业。比如，未来的物业公司。
    第五，更多的市政建设会加强，新建城市、拓展城市外延建设会加快。城镇环境保护、能源节约、交通拥挤等问题亟待解决。
    笔者认为，从长远来看，房价趋势是回调到一个合理区间，在大量人口涌入城市的需求下释放掉已建房子的大量库存，回笼资金，以满足国家宏观经济发展的资金流动，现在更加重要的关注，不是房价涨或跌，而是下一个新经济增长点在哪里，新型产业、朝阳产业在哪里？
   （以上是作者个人的一些想法或思考不足不对之处请提出互相交流共同进步）
    
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