洪维：泡沫破裂是楼市调控成功下的蛋(地产评论)

                                   洪维

    潮水退去，裸泳者遍地皆是。2010年国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫，在两年之后渐渐破灭。(第一财经日报2013年01月07日)

    在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，海南楼市却出现价格血拼，市场变化显然更快于购房者的思维调整。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。开发商争相套现离场，是理智，更是无奈。在海南楼市年初即上演价格血拼的背后，是海南楼市居高不下的库存，以及可供10年消化的可怕供应量。

    被外界称为“鬼城”的鄂尔多斯市康巴什，截至目前，鄂尔多斯市区尤其康巴什，三四千元每平方米的房子已经比比皆是，但一年前大多数项目的开盘价都超过万元。根据鄂尔多斯房管局网站显示，2011年该市共颁发104个项目的预售许可证，商业住宅部分可预售面积近360万平方米，涉及43家房地产开发商。其中，除伊泰、万正、星河湾[最新消息 价格 户型 点评]、融创几家大企业之外，其余均为中小开发商。2012年，鄂尔多斯似乎是有意调控，全年仅颁发68个项目预售许可证，一共涉及50余家中小开发商，但是预售商品房总面积超过了500万平方米。

    温州“腰斩”，成为了楼市泡沫骤变的一道光影。自2011年中央加大房地产调控力度以来，温州房价迅速下跌，成交量明显萎缩。2012年11月，70个大中城市住宅价格指数显示，温州新建住宅价格指数环比下跌0.8%，同比下跌12.4%，连续16个月排名最后。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度温州住宅地价同比下降18.03%，是全国住宅地价同比下降幅度最大的城市。甚至出现温州开发商卷巨款跑路，18亿项目成温州第一烂尾楼的事例。

　　就在几天前，中国指数研究院发布数据显示，中国房地产市场正在加速回暖。２０１２年１２月，全国１００个城市住宅平均价格为９７１５元／平方米，相比１１月上涨０．２３％，已是连续第７个月环比上涨。同时，同比也扭转了之前连续８个月的下跌趋势，微幅上涨０．０３％。

    花旗等投行近日陆续发布研究报告称，中国内地房地产市场复苏超过预期，短期内一二线城市的开发商将继续跑赢大市，房价或将有５％左右的上涨。这些研究结果多少有些让人失望。２００３年至２０１２年间，中国房地产市场先后经历了四轮调控。２０１２年堪称调控最严厉、最大尺度、最密集的一年。中央部门多次表态调控不动摇，加强保障房建设，让房价合理回归，决不让房价反弹。

    针对当前土地市场的暗流涌动，中国国土资源部要求，各地增加住宅用地的供应，并保持地价信号平稳，减少“地王”等对市场的误导和干扰。住房和城乡建设部也明确表示，将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

    多种迹象表明，中国政府绝不会允许房价大涨，否则楼市调控“前功尽弃”。但是，房价上涨已是铁定的事实。同时，我们也要看见泡沫破裂此起彼伏。目前，楼市一半是火焰，一半是海水。海南鄂尔多斯温州楼市泡沫破裂，证明调控成功，因为，调控不是让房地产开发商死，而是让他们活着，让他们看到死去活来的希望。而上涨的房价，掩盖的是泡沫破裂后不为人知的凶狠调控。