洪维：房企以价换量势不可当 房价或大反弹

2012年03月22日 10:40

来源：凤凰网房产 作者：刘莉丽

2011年度龙头上市房企纷纷报喜，甚至有的房企上半年业绩超2010年全年，让我们看看上市房企上半年的半年报业绩如何，凤凰网房产第一时间对洪维进行了电话连线，他认为上市房企业绩增加了并不是说2011年增加了，它有可能是把一些利润，就是在上市公司它有一些利润，比方我2010年很好，但是我把这些利润有可我有一部分滩到2011年，它为了让2011年的业绩也挺不错的。

因为在2011年已经调控了，我觉得它有可能把2010年的一些利润放到2011年了，比如说是上市公司的股东来回报了，或者是往年，这是一种可能。在数字上或者在财务上做一些匀数，这是一种可能。

再一种就是2011年的前期，刚开始他的营销确实不错，在这种情况，它顺势，它2011年下半年可能更严厉了，它可能借着营销的势头可能还是不错的，因为前期在这种越调控涨幅越大的情况下，开发商或者是炒房的，他们看到了多少年了，都是越调控越涨，那么可能在这种情况下可能上半年在他们宣传推广下来，可能营销效果还挺好的，因为人们都不相信这种调控能起到效果，那么人们依旧在买房。那么我觉得这也是一个原因。

我觉得就像前端时间媒体上称的，他们现在都进入了翻盘的还债，他们的债务进入了一个高峰期了。现在作为房地产企业可能就要以价换量已经势不可当。现在这种情况一方面要还债，一方面“五一”营销马上就要来了。

那么我觉得以价换量这个是势不可当的，再说就是现在有一些经济学家，说今年房价必涨，那么我认为说这个话，实际上可能房地产考虑通过以价换量以后，随着成交，如果现在再加上现在首套房贷优惠的出台，会不会出现配合通过一家房地产和政策微调，或形成一种房价大幅度反弹的局势，那么我觉得包括这样的经济学家，或者包括房地产商来说，他们就有这样的幻想。

凤凰网：那房价到底会不会回暖呢？一线城市房价大概能下降多少比较合理呢？

洪维：我觉得主要是应该房价回暖的可能性很小，但是今年温总理讲的是回归合理房价，按现在比较普遍的说法就是六年的家庭收入应该就可以买到房子。当然了一线城市和二三线城市的收入不一样，他们的结算，网友也觉得说是各地不同的房价。但是我认为这里主要从温总理讲话，他从前期谈了若干次的房价，为什么这一次温总理要谈合理回归房价，我觉得这也是国家的了，它在政策上实际上是一种递增，或者说是阶梯性的，就是引导。为什么以前温总理不体合理化房价，现在提了呢？实际上这是一种非常明确信号，就是我们调控就是要做到这种。那么中央或者是这届政府，不愿意看到房价大跌，因为在这之前一线降幅已经大了，但是二三线城市的降幅仍然不大，仍然没有实现普跌，所以我觉得恐怕普跌了这也是一个局势。

洪维：他说要跌到50%，但是他们只是说这个也可能只是平均跌幅，因为一线城市和二三线城市，它们的收入或者说它们房地产的环境、购地的费用不一样，所以当然不会说是个个都跌成这样的，他一定是平均来说的。我觉得这样的话可能就更合理一些。

凤凰网：你看房企的现在的状况，它会调整的融资渠道吗？

洪维：融资渠道这方面我觉得它以前就有，那么现在它想调整，但是现在不是它能调整的问题，而是市场来调整它。你比方说，一个融资或者一个银行，或者是他们的按揭，或者是这种预售款，但是像预售款如果国家不加治理，可能这种政策的微调，更大的可能就是房地产国家也应该治理了。包括你们凤凰网的星河湾，这样著名的企业造出来的房子有这么大的质量缺陷，包括万科的毒地板。

洪维：那么说微调房地产调控，不仅仅是在调国家经济结构调整，现在人们一说房地产调控好像以为是在调控房价，其实房价并不是调控的目标和标准，它只是其中的一个方面。只有说房地产真正的健康了，房地产要健康了，它就跟别的企业一样，我也是在做生意，我这个利润绝对不是暴利，绝对是10%或者5%，或者说跟别的其他的行业稍微高一点，但是你不应该暴利的。所以暴利的情况它才不正常、不健康，所以在这种情况下国家才要来调整，那么房地产将来一定是伤筋动骨的事情，但是它这种病态要抓，要治好。再一个我认为像中国的房地产它本身也是政府设施，那么我觉得我们更多我们要看十八大，十八大如果改革，我们国家的政治改革和经济改革，继续有大幅度的推进，那么我觉得房地产也是有大幅度的推进。

凤凰网：还有在在房企调整转型上怎么看？就是现在很多房企都转到小户型了吗？

洪维：对，但是小户型跟咱们以前不一样，现在人们都不提70、90，是吧？

洪维：实际上，中国人好面子，一栋就要120个平方，我觉得70、90可能更适合中国人。这样的话调整房地产转型，中国的房地产主要是有文化和有智慧的房地产企业太少了，现在实际上他们的营销手段，包括一些推广方式，实际上都充满了一些奸商的感觉，他们都欺诈，按揭、预付并不能按市场来的。因为一个消费者去房企、开发商那里买，那就根本没有商量的余地，你看看房子，把你往里套里头，让你不知不觉的钻进去，这就不是一个真正的市场，因为真正的市场是可以讨价还价的，或者就是我没有办法讨价还价，但至少我可以和你平等的探讨一些问题，但是现在的房地产，我觉得以前肯定不是，现在市场在发生向买方市场每年，可能有一些变化，像这些都有一些改变。再一个，像星河湾这样的企业他能发生这样的事情，就是他们并没有想到把它们的企业做成百年品牌，包括星河湾做慈善也是为了营销。为了卖房子，而没有真正把慈善做成一种慈善，慈善就是慈善，你看他们捐了一笔钱，报纸上就要做广告，说明我捐了多少钱？它就没有把一个企业的质量或者一个信誉，当成一个企业的持久的生命力，只不过想把这个房子我怎么把这个价钱卖得更高，这才是他做的事情。

凤凰网：还有一个问题就是小房企现在拿不到地，就是加速了它的出局，或者是转向了二三线城市谋生发展，那您看房地产普遍会降价求生吗？

洪维：应该说在这种情况下，房企全国性的洗盘是不可避免的。降价求生是它的一种方式，那么还有个别的一些企业它说实在的，到现在可以看出来，虽然说它现在现金流或者很紧张或者要还债了，但是个别的企业它们手里头的资金还是比较充裕的，它还仍然可以抗，而且还在抗，还幻想着我这个地方我现在抗过去，兴许我还能挣大钱。因为有这样的例子，它眼睁睁的看着上一波调控中个别的企业先降价了，没想到，到后面就越调越高，先降价的吃亏了。但是这种情况个别企业只不过是小部分的，它还在抗。当然也不排除，有一家企业确实是在市中心，确实那个地段是不可复制的，确实应该可以卖高价，或者它前期投入也很大，它一直在等，这种可能性也有。但是房地产要转型，包括前面有的房地产卖酒，我觉得主要是商业地产，但是商业地产也是一种开发方向，包括养老地产，我觉得这些偶然一种发展趋势。但是我觉得一个房地产企业在当前中国调控环境中，它一定要有文化含量，一定要有中国的智慧在里面。那么这个企业它还有中国的传统商德，就是商业道德。有这三点，我觉得这个企业无论是转型，或者继续搞房地产，再加上它有一定的资金支持，那么我觉得它可能会欲火重生，在这种调控过后，在这个市场越来越健康的情况下，这家企业就会脱颖而出，在这里面它就是新的有发展的企业。（文/刘莉丽）