洪维：松绑首套房贷优惠末必是房价反弹的福音（地产评论）

                                  洪维

    2012年一季度以来，多个地区的首套房贷利率都有所松动，北京多家银行在今年初就开始从前期普遍上浮的水平向基准利率回归。而近期，央行副行长刘士余关于“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”的表态更加速了房贷市场的“回暖”。（第一财经日报2012年03月20日）

    此番首套房贷利率下调在国有大行中尤为明显，除了工行表示仍执行基准利率外，交行、中行、建行、农行都有“松绑”动向。《第一财经日报》记者昨日致电北京多家银行获悉，尽管目前大部分银行仍执行的是基准利率，但国有大行中的交行、中行、建行，股份制银行中的北京银行首套房贷款利率都有了一定程度的下浮。

    媒体报道说，一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。据称，这份名为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告于2月出炉。该报告集合了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部门意见。

自今年3月以来，随着限购限贷等调控政策的深入执行，以上海、北京等一线城市为代表，部分区域房价纷纷下探，调控效果初步显现。据统计，2011年3月至10月，上海总计约有55个房地产项目进行降价促销，占上海市在售项目的比例约为15%。从均价来看，上海房价9月开始出现环比下降。到11月份，上海降价楼盘数量明显增加，房价正式步入下降通道。中原地产监测数据显示，上周各地新房和二手房市场成交依旧维持低位。8个重点城市的新房成交量较今年均值减少10%。5个重点城市二手房成交量环比下降7%，较前4周均值减少29%。在开发商极度悲观的情况下，其拿地热情低迷，并导致全国土地市场趋冷。据中原集团研究中心监测数据显示，11月前三周，13个城市居住用地出让流标率高达48%。截至11月20日，全国15个一、二线城市住宅地块减少出让5000公顷，总出让金减少过千亿。

在此低迷中，开发商看到了房贷市场的“回暖”的希望，更隐稳的看到房价反弹。然而，过去的调控显示，国家统计局公布2月份房价统计数据表明，全国多数热点城市的房价还在持续回落中，尤其是北上广深等一线城市的新房、二手房价格出现全面下调，而实行限购政策的城市房价领跌迹象尤其明显。第一太平戴维斯昨天发布“2012年中国房地产市场发展趋势报告”认为，今年一线城市住宅成交均价将降5%-10%。多家国内中介机构也认为，北京整体房价已进入新一轮下行通道。未来调控政策全面放松的可能性不大，温和性政策将成主流。

    而未来随着楼市调控的稳步推进，楼市下行周期将长期持续。预计2012年上海房价将较2009年最高点回落20%至30%。随着保障房项目纷纷入市，以及房地产调控政策的继续，房地产业内对市场的普遍预期是，房价很可能出现全国普降的局面。

过去的房市调控惨不忍睹，未来房价要向合理回归。在此承上启下之际，松绑首套房贷利率优惠，在房价继续下跌的共识中，只是一朵小浪花，翻不起什么房价反弹的大浪，是温和性政策的凸现，积极意义则是摧捉开发商继续降房价配合可以价换量，反之，心存侥幸的开发商希望越大失望更大！