洪维：温商“合作建房”实质是集资异化变相炒房（地产评论）

                                 洪维

    温州商人赵智强近日在北京举行“个人合作建房”启动仪式。由此，他在2006年国内首创的个人合作建房“温州模式”尝试“移植”北京。消息传出，在全国特别是京城引起不小的反响。（新华网2011年12月25日）

    据报道2006年底，温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国“破冰”，建造个人合作房“理想家苑”。该项目总投资1.8亿元人民币，规模为7幢小高层（16层以下）、多层建筑，共计25000平方米，合256套。套型60—110平方米不等，房价每平方米7千元人民币，比周边商品房低40%。

    赵智强称，“合作建房”是高房价的“克星”。它的通俗概念是，几个人或团体集资合股，通过土地“招拍挂”的合法形式，自己买地，自己雇人盖房子，自己拥有产权自己住。因省掉了融资成本、销售成本、房开公司利润、公关费用、企业所得税等开支，其房价比商品房低40%以下，通过公开销售，它同样可领房产证。

   目前，全国70个大中城市的房价已整体连跌2个月为何在楼市的冬季推出自建房？赵智强的解释是，一般而言，除了土地款，房企开发商品房的融资、销售等成本，加上超过20%的利润，会占房价的40%-50%；而自建房自建自销，不存在这些。另外，受调控影响，土地市场也趋冷。他认为，虽然受调控影响，目前楼市趋冷、房价小幅下跌，但北京的住房需求旺盛，房价近年不会出现40%-50%的跌幅，“而一旦限购政策退出，房价可能会出现报复性上涨。”

    仅仅一句房价可能会出现报复性上涨，话语就和开发商买房子一样了，似乎就为升值。

2006年前后，苏州、长沙、广州等地均有人运作个人集资自建房，但都夭折。人们还都记得大约4年前，一个叫于凌罡的人提出了合作建房的计划，曾经给高额房价重压下的消费者看到了一些希望。但是最后因为种种原因合作建房无疾而终。现在温州人赵智强又要挑战这个看似不可能的任务。

    建造个人合作房“理想家苑”与最后因为种种原因合作建房无疾而终的创始相比，已经成功在即。但也不是没有麻烦，据了解，因90平方米户型房源已分配完毕，部分选择该户型而未及时缴款的成员被取消了这一户型抓阄的资格，只能选60平方米的房源。其中6人向法院起诉，但案件至今未结。

个人合作房将激活流拍的土地。此次，据赵智强称，考虑到北京北部、东部已几乎无地可拿，而南部地区有靠近北京南站等便利因素，因此他前期查看了南四环、南五环的两块地。但因担心太高调会引来更多竞拍人，他暂时拒绝透露两个地块的方位。

次之价低也为稳赚不赔的基础。赵智强认为，当前虽然房地产市场调控效果初显，但房价大跌不可能，现在房价只是在回归理性。在这种形势下，合作建房由于只收取成本费，能保证在南四环的价格为每平米一万多元，南五环每平米六千多元，相当于同地区现在售价的四成。

最后再次成为炒房的模式。赵智强表示，“温州模式”的几项主要做法将复制到北京：仅满足刚需人群，主要供给无房户；依积分确定成员的抓阄选房顺序。跟温州一样，北京的集资建房成员也相当于项目股东，可购买选取的房源；若买不到，则享有该套房屋的利润分红并返还本金，“帮他增强购房实力。”

    众所周知，中国炒房团的源头在温州。我们是不是这样可以解读，身为温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强，在为炒房投资开辟新的渠道。北京的集资建房成员抛开房地产业，自建价俞低，待产权证到手升值再出售，哪怕是在调控中也没有风险。如此看来，温商“合作建房”是项庄舞剑意在沛公，在为新的投资寻找出路，最后的真相和实质是一种集资异化变相炒房。