洪维：零利润亏本甩卖是地产商自相残杀的开始（地产评论）

                                 洪维

    面对调控没有丝毫放松和销售日渐趋冷的大势，北京上周末开盘的两个品牌开发商的项目均打出了“零利润”价格吸引购房者的关注。其中位于通州区中关村科技园区马驹桥附近的合生世界花园更是起价9980元/平方米。时隔两年，北京再次出现低于万元的楼盘，也标志着北京楼市降价开始动真格的了。（北京商报 2011年11月21日）

    从10月开始，通州区域的润丰领尚、东亚逸品阁进一步将价格调至1.32万元/平方米左右，随后大兴区域的朗文世家也将价格调整到了1.32万元/平方米。此次，跌破万元的价格更预示着北京房价的降价速度和范围正在逐步加大。据了解，合生世界花园所在区域周边项目的均价在1.4万元/平方米左右。就在第二天，另一个品牌开发商位于大兴的项目打出了1.18万元/平方米的低价，户型为98平方米的三居，入市当天另有折扣，认购的客户享受两个点优惠。而其周边其他项目的均价在1.5万元/平方米左右。另一个大兴项目所属的大兴区生物医药基地地块则是在2010年12月23日竞得，楼面价为7519元/平方米。按照目前3000元/平方米的建安成本、2000元左右的税费成本、1000元的财务成本及基础营销费用来计算，两个项目的入市亏本在10%左右。

    11月18日，合生世界花园开盘推出了500多套房源，9980元/平方米起价，并且该项目推出的房源层高达到4.2米。销售人员介绍，这等于买一层送半层，得房率达到了140%，并且送3000元/平方米的精装修。为了进一步让利给购房者，该项目还推出了首付10%的分期付款方案，也就是购房者首付只需6万元。这两个项目都自称是是为了应对楼市‘寒冬期’，低开高走的策略。

    又据第一财经日报报道，11月19日，位于南六环外的龙湖时代天街以11800元/平方米的起价正式开盘对外销售，216套房源当天认购一空。继上海之后，龙湖又在北京的市场中掀起了低价波澜。实际上，龙湖时代天街所在的大兴楼市在最近几个月内已是持续下调，区域平均售价从8月开始至目前连续4个多月出现了断崖式下调。据北京中原统计，大兴区的成交均价已从8月的20284元/平方米降至11月中旬的17554/平方米，相比最高点降价幅度已接近15%。而龙湖的低价入市还将使同区域的另外两个项目陷入较为被动的境地。在龙湖拿下大兴地块的同一天，同区域的另外两幅地块分别被金融街集团和北京保利拿下，平均楼面价7909元/平方米和7824元/平方米，均高于龙湖时代天街的楼面价。

    面对北京市场目前的局面，降价销售已是大势所趋。此前，金九银十的失色已让开发商对价格进一步下探。早前就有消息传出万科清林径和万科尚源将直降20％－30％，但万科上海方面对于价格以及开盘日期等具体事宜一直未有正面回答。上周末，这两个项目终于正式开盘。万科尚源售出房源成交均价仅为12000元／平方米左右。而此前，该盘房源的累积合同均价超过16000元／平方米。降低后的价格是否已经到触及开发商的盈亏临界点呢？据调查，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼面价分别是5281元/平方米和6000元/平方米。业内人士表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概1.2万元/平方米-1.3万元/平方米。也就是说，目前两个项目的特价房源已经接近或低于开发商的建设成本。

    很显然，大型房企已经绷不住了。据统计，内地十大标杆房企万科、保利、金地、招商、富力、恒大、华润、绿城、雅居乐、中海前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史最低，这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。对当下楼市走势，万科总裁郁亮表现得较为悲观。万科集团郁亮表态称，“目前万科的发展已经调整到‘冬天’模式，以应对即将到来的2012年的房地产市场的‘寒冬’。”而万科采取“过冬”策略，重点是合理定价，积极卖房，现金为王。

    北京楼市降价开始动真格的了的吗？或许拉开了房价自相残杀的帷幕。在自然界的生存原则是弱肉强食。在市场的生存原则是现金为王强者俞强。无论是零利润亏本甩卖，还是低开高走的策略，都是一个目的，让自己的房企活下来活得更好，让别人的房企去消失吧，而“太疯狂了，大家好像抢大白菜一样！”的购房者，正在为这起调控中的零利润亏本甩卖火上加油，更多的人则在冷眼观看你死我活的闹剧。