洪维：二套房首付至50% 终结五一黄金房市（地产评论）

                                  洪维

    14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。（新华社2010年04月15日）

    从历次调整首付款来看，每上调1成首付，商品房销量将下降2成，而此次再加上利率上调，预计销量将很快下降至少3成。如果成交量持续下滑，那么今年年中之后，房价也将会有所松动。

    比狗鼻子还灵的炒房者已经开始逃了。根据中原地产监控，目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。在全国房地产市场调控风声越来越紧的情况下，二手房市场却出现超高温，2万多套的成交量让许多人一头雾水，这也让一些尚在左顾右盼的购房者显得措手不及。

    此次上调二套房贷利率对投机性购房的资金成本有明显提升。以20年期的100万元房贷为例，如执行5.94%的基准利率，按等额本息还款法，需偿还的本息总金额为171.11万元，月供为7129.74元。而执行1.1倍利率后，房贷年利率变为6.534%，需偿还的本息总额升至179.42万元，月供变为7475.76元。由于多数银行此前对二套房贷打了8-8.5折，此次上调造成的房贷成本更高。以多数银行执行的8.5折房贷利率计算，100万元的20年期房贷月供为6626.66元，总还款额159.04万元。此次上调利率后，总还款额上升了12.81%，月供增加了849.1元。

    在刚刚过去的3月，深圳的天气并不算太热，但二手房市场却火爆十足。深圳中原地产近日发布的数据显示，3月份全市二手住宅成交量约为181．95万平方米，比2月份成交面积大幅飙升467.42%。二手房成交量呈直线上升。根据监测，3月份深圳二手房放盘套数为27389套，比2月份上涨146．66%。从历史放盘套数走势可以看出，3月放盘量较上月出现较大幅度上涨，也是2009年以来的次高。与此同时，深圳的新房交易却显得十分平淡。深圳房地产信息网的监测，3月份深圳的新房成交为大约26.1万平方米，如此按面积计算，二手房成交几乎是一手房成交的7倍！

    深圳二手房和一手房之间的巨大差距，说明整个市场已经被投资客所掌控。国务院此次同时启动货币政策两大杠杆，对改变目前近乎“全民炒房”的局面无疑会起到显著效果，商品房销量将会迅速下降。

    商品房销量下降，首当其冲的就是今年的五一黄金房市，也就是说已经大打折扣。炒房者的恐慌性抛房，更是兜头一盆凉水，风雨交加。房价何去何从，是打肿脸充胖子，还是举族投降，成为不差钱开发商的两难选择。而二套房首付至50% 终结五一黄金房市的结果，使得遏制房价成为现实，终于取得第一次扬眉吐气的胜仗。因为谁也不是很傻很天真地相信楼价会一路飙涨的最后的接棒人。