夫妻离婚时，对农村宅基房屋的分割方法和技巧

                   作者：冠军律师

    目前，我国大部分地方没有建立宅基地住宅登记发证制度，因此，农民能够取得的一般也就是《集体土地建设用地使用证》。因此，合法房屋判断标准是以取得宅基地的使用权为前提条件的。如果房屋本身就是违法建筑，则不具备通过诉讼方式进行分割的合法性基础。

    如果男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产，婚前即已存在的家庭共有房产或原属一方父母的房产没有明确给夫妻双方的，该房产也不能作为共同财产予以分割。

  一、宅基房屋分割的原则。

  首先区分出争议的房屋是家庭共同财产还是夫妻共同财产。如果是家庭共有财产，则应先进行分家析产，确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对于夫妻共同共有的房产的分割则可以参照城市房产分割的原则进行。  

 二、宅基房屋分割的方式。 

 由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。这就决定了离婚分割农村房产的方式一般只有竞价取得和作价补偿两种方式，而不能采取向社会公开拍卖的拍卖分割方式。

 注意：在离婚诉讼中一方要求对上述家庭共有的房产进行分割，而各方所有的房产份额又不好确认的，法院一般先对夫妻双方所有的其它财产进行分割，房产的分割，则是让当事人另外提起分家析产之诉。

 冠军律师提醒： 

1、农村村民结婚后，应及时办理户口迁移手续。只有户口迁移到婚姻缔结地所在村里后，另一方才能成为该村的村民。也才能将其作为核定宅基地使用面积时的家庭人口之一。 

2、家庭成员共同建房居住时应及时做出约定。由于宅基地是以户为单位申请的，因此在家庭共同建房时应就家庭房产的分配及时做出书面约定。 

    3、发生离婚需要分割家庭房产时，应首先进行分家析产。先确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的货币补偿。

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