洛阳市拆迁安置补偿标准之

     集体土地和国有土地拆迁补偿安置的方法和补偿费用的项目及标准

                                           作者：冠军律师

随着《中华人民共和国物权法》及国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，为了规范洛阳市国有土地和集体土地上房屋的拆迁补偿工作，洛阳市相继出台了《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》（以下称《国有土地补偿意见》）和《洛阳市城市建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补偿指导意见》（以下称《集体土地补偿意见》），对拆迁安置及补偿等事项，进行了明确的细化规定。所以，本律师依据相关法律、法规及地方政府文件，结合洛阳拆迁工作的实践，对上述洛阳市两部文件解读如下：

一、集体土地和国有土地上房屋拆迁安置补偿的标准和方法

（一）集体用地上房屋征收补偿的标准和方法

城中村改造属于集体用地性质，城中村土地征收房屋补偿实行货币补偿和房屋安置两种方式，被征收人可自主选择。村民持有宅基证，宅基地范围内两层以下（含两层）的房屋主体均被认定为应补偿安置的面积。

1、集体土地上房屋拆迁货币补偿的标准和方法

集体土地上房屋的村民，如果选择货币补偿。房屋征收部门将根据房屋的年代、结构、区位对该房屋作出一个市场评估价。对两层以下（含两层）的房屋主体按市场评估价予以货币补偿。被拆迁房屋市场评估价大多低于市场商品房价，但如果被拆迁人按期搬迁，将获得被拆迁房屋主体货币补偿款30%的额外购房补贴，同时可能还有按时搬迁相应的奖励以及搬迁费等。

2、集体土地上房屋拆迁房屋安置的标准和方法

集体土地上房屋的村民，如果选择货币补偿。集体土地补偿意见：如果选择房屋安置，被征收房屋两层以下（含两层）合法建筑中的有效面积，等面积予以安置。被征收房屋两层以下（含两层）建筑面积人均不足40平方米的，按人均建筑面积40平方米给予补差安置，补差面积部分按被征收房屋重置成本价（540元/平方米）结算。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

集体土地补偿意见补偿规定：被征收人在安置面积相对应安置户型就近靠上选择的安置房屋，户超出应安置面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按安置房成本价结算。超过10平方米以上的部分，按安置房市场评估价结算。

 例1：如果一个家庭有三口人，现居住面积仅为80平方米，按照人均40平方米的安置标准，该家庭可获得120平方米的房屋。但是，安置房比被征收房屋多出的40平方米的面积，该家庭只需按照540元/平方米的被征收房屋重置成本价进行购买。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

例2：如果被征收人家房子是100平方米，但安置房户型只有90平方米、110平方米和120平方米三种。此时便可“就近靠上”选择110平方米的房子，多出的10平方米只需交纳安置房成本价即可（成本价视安置房源而定）；如果想选择120平方米的房子，多出的20平方米中10平方米按安置房成本价结算，剩下的10平方米则需按安置房市场评估价购买。

（二）国有土地上房屋征收补偿的标准和方法

国有土地上房屋的被拆迁人或单位一般都拥有房屋所有权证和国有土地使用证，因此《国有土地补偿意见》规定：国有土地上房屋被征收时，业主可选择货币补偿或房屋产权调换的补偿安置形式。

1、国有土地上房屋征收货币补偿的标准和方法

国有土地上房屋的业主，如果选择货币补偿自主购房的。对住宅将按被征收房屋分户评估价的30%给予购房补助；对非住宅将按被征收房屋评估价的20%予以补助。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

2、国有土地上房屋征收产权调换的标准和方法

《国有土地补偿意见》规定：选择房屋产权调换的，可根据作出房屋征收决定的市、县级人民政府提供的改建地段或就近地段的安置房屋自主选择进行调换。在进行房屋产权调换时，被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积及公摊面积分别进行调换；套内建筑面积调换时，被征收房屋价格和安置房屋价格均按市场评估价计算，双方结清差价；公摊面积调换时，免收套内建筑面积相对应的公摊面积的价差款。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

《国有土地补偿意见》规定：与城中村房屋安置不同是的，国有土地房屋的产权调换并非等面积置换。而是由具有相应资质的房屋评估机构根据房屋的区位、结构、朝向、建筑年代等作出一个市场评估价格，同时对安置房屋也作出一个市场评估价，按照市场评估价格分别进行价格结算置换。

《国有土地补偿意见》规定：被征收人选择的安置房在2套（含2套）以上的，实行楼层高低搭配进行安置。假设某家庭被征收房屋套内建筑面积为180平方米，为两代人共同居住，而产权调换房屋中正好有套内90平方米的户型，则该家庭为方便生活可选择置换2套住房。但为了利益均等，在楼层的选择上应按照高低搭配的原则进行安置。

例1：如果被征收人现多层住房为100平方米，公摊面积为10%，其套内建筑面积便是90平方米；而安置房公摊面积为20%，如果套内建筑面积要达到90平方米，则该安置房的建筑面积要达到112.5平方米。也就是说，该市民可以选择调换一套建筑面积为112.5平方米的房子。而置换房比被征收房多出来的12.5平方米的公摊面积则不计算价钱。

注意：1、之所以出现上述情况，是由于多层住宅和高层住宅公摊面积相差悬殊，为保障多数被征收房屋为多层而安置房为高层的市民利益，保证其“居住面积不减”而实行的政策。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

2、由于一些被征收房屋的地理位置优越，其评估价甚至要高于地理位置略差的安置房屋的市场评估价。如果选择产权调换的居民住宅，还将获得被征收房屋分户评估价的20%购房补助。

3、国有土地上房屋征收享受政策性补偿补助的项目及标准

（1）房屋装饰装修及附属设施：我市城市国有土地上房屋征收装饰装修补偿标准，对具体到吊顶、门窗、地板、壁纸、厨卫用品等28项内容制定了补偿指导标准。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

（2）停产停业损失的补偿：针对国有土地上属于生产企业的被征收房屋，我市将按照省有关部门制定的标准予以停产停业损失的补偿。

（3）临时安置费：过渡期期间，我市将按每平方米每月10元的标准给被征收人发放临时安置费，每户每月不低于600元。如果过渡期超过了规定期限，临时安置费将加倍发放。选择货币补偿的，按照同样标准可一次性获得12个月的临时安置费。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

　　（4）搬迁费：按照被征收房屋产权证登记建筑面积每平方米10元的标准发放，每户不低于800元。其中，选择货币补偿的发放一次，选择房屋产权调换的发放两次搬迁费。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

（5）采暖费：选择产权调换的被征收人的过渡用房有集中供热设施且正常使用的，每户每个采暖期补偿800元采暖费。

（6）燃气费：选择产权调换的被征收人的过渡用房有管道燃气的，每户一次性补偿500元。http://lvshi0000.blog.tianya.cn（冠军律师）

（7）物业费：按被征收住宅房屋证登记建筑面积每平方米每月1.2元的标准，一次性给予3年的物业管理费。被征收房屋证登记建筑面积不足45平方米的按45平方米补助。  

洛阳 马冠军 律师整理                                                       

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