（一）夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。
　　

1、婚前取得产权证的。《婚姻法》规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。《婚姻法》解释1同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。

2、婚后取得产权证的。还是属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。产权证虽然是物权凭证，但并不意味婚后取得产权证的房屋就应当是婚后财产，关键看出资情况，既夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，既对房屋权利是在婚前取得的。
　　

（二）婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。

   这涉及夫妻一方用婚前个人积蓄或资金来源于个人婚前财产购买的房屋的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，故应当认定为一方的个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。
　　

（三）由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
　　

（四）夫妻双方婚后用共同财产购买的（包括贷款）房屋，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。

离婚时，一般均等分割，分割时应按房屋的市场价（评估价）计算，而不是按购房合同金额计算，取得房屋的一方要支付对方半价。
　　（五）夫妻一方婚前通过按揭贷款购买的房屋，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚时如何分割？

虽然房屋是一方婚前购买，但婚后房屋增值部分以及婚后用婚后共同财产还贷部分，应当视为夫妻共同财产。至于产权证是在婚前取得或婚后取得，均按上述情形认定。
　

（六）父母出资给子女购买的房屋，离婚时，房屋如何分割？

《婚姻法》司法解释2第22条规定：

（1）当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；

（2）当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
　

　在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证明。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在对房屋进行分割的同时，会告诉债权人另案起诉。
　　

（七）产权证上有第三人的名字，离婚时如何分割？

房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女或者父母的名字。实践中，法院一般采取如下措施：

（1）对该房屋的分割不予审理，由当事人另案起诉；

（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。（八）婚前双方共同出资购房，产权证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？

在双方婚前共同出资购房时，由于婚前双方感情觉得好或出于其他原因，购房合同及产权证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。结婚后因感情破裂离婚，此时，一方不承认另一方购房时有出资，认为房屋属于婚前个人财产，另一方无权要求分割。具体分以下两种情形：
　　

1、婚前双方共同出资购房，且付清全部房款的。如果一方不承认另一方购房时有出资，自己也没有充分的证据证明自己有出资的话，那么，另一方的权益是得不到法院保护的。

2、婚前双方共同出资购房，但未付清全部房款的（有贷款）。此情形争议的是婚前双方共同出资的部分，婚后共同还贷部分还是属于夫妻共同财产。
　　

所以，婚前双方共同出资购房的，务必要在购房合同及产权证上写上双方的名字。
　　

（九）对尚未取得产权证的有争议且协商不成的房屋，离婚时如何分割？

《婚姻法》司法解释2第21条规定：

离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

这里需要注意的是，如果双方对尚未取得产权证的房屋没有争议，且又能协商一致的，人民法院还是可以判决房屋所有权的归属。

唐红新律师 （北京盈科律师事务所合伙人）

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