房屋面积和价格是购房合同的重要组成部分，房屋面积是房屋价格的重要依据，房屋面积如何进行计算？北京房产律师为你解读。
    商品房的建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成。
    套内建筑面积
    套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和。

   （1） 套内使用面积是指客厅、卧室、厨房、卫生间等商品房各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和，是能够让买受人直接使用的面积。
   （2） 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和套内自有墙体两部分。商品房各套（单元）之间的分割墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙（山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
   （3） 套内阳台建筑面积。阳台建筑面积按《房产测量规范》的规定计算面积。
    共有建筑面积
    共有建筑面积是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋。共有建筑面积的产权由整幢建筑的产权人共同拥有，开发商无权随意处置，不得出售、出租、赠送等。
    共有建筑面积的组成
    根据《房产测量规范》规定，共有建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
    独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。
    共有建筑面积的分摊方法
    共有建筑面积的分摊原则是，整幢房屋产权人共同所有的共有建筑面积，由整幢房屋产权人共同分摊，非整幢房屋产权人共同使用的共有建筑面积应由共同使用的产权人共同分摊。
   （1） 住宅楼共有建筑面积的分摊方法。住宅楼以幢为单位，须先计算出整幢建筑的共有建筑分摊系数（K值），它的计算方式为：
共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和
商品房分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×分摊系数
   （2）  商住混合楼共有建筑面积的分摊方法。应根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢建筑物的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得到的分摊面积再各自分摊。
    住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照（1） 中方法和公式，按各自的套内建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
    多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法按照各自的功能，参照商住混合楼的分摊计算方法分摊。
    根据《商品房销售管理办法》第18条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
    面积差异的处理方式
    按建筑面积计价或者套内建筑面积计价时，面积差异的处理方式
   （1） 一般原则：根据《司法解释》第14条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①  面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②  面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的商品房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的商品房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的商品房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的商品房价款由出卖人双倍返还买受人。
   （2） 由开发商与买受人自行约定：只要双方当事人约定内容不属于《合同法》第52条规定的无效情形之一的，该约定有效。
   《商品房销售管理办法》第19条规定：按套（单元）计价的预售房屋，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当详细标明尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与开发商重新约定总价款。买受人退房的，由开发商承担违约责任。
审查开发商提供的测绘资料，特别是有关共有建筑面积的分摊是否符合相关规范的规定。
    审查开发商提出的价格组成（除了商品房价款外，买受人还应当支付的费用）是否符合相关法律规定。
    审查开发商提出的面积差异处理方式是否合理，特别是当面积差异绝对值超过3%时，开发商是否需要承担惩罚性的赔偿责任，以及买受人是否具有解约权。
    按建筑面积计价时，买受人可以要求约定，当建筑面积增加，套内面积没有增加或增加比例小于建筑面积增加比例时的处理方式，以及当建筑面积减少，套内建筑面积减少比例大于建筑面积减少比例时的处理方式。
    按套计价时，买受人可以要求，对于影响房屋价格的因素发生变化时，调整房屋价格，如建筑面积、房间距、周边绿地面积（别墅、排屋、景观房）等。
    买受人选择按建筑面积计价时，就有可能出现买受人实际可使用的套内建筑面积减少，但因共有建筑面积增加，买受人还要增加商品房价款的情形。
    如果合同约定按套计价，商品房价款不作调整，则开发商交付的商品房面积误差比无论多大，买受人也不能追究开发商的违约责任。