为了使土地流转顺利完成,建设用地使用权转让之前须经过详尽的调查,确定土地的权属, 查看是否存在禁止土地使用权流转的情形。

    转让前土地权属调查
    办理受让建设用地使用权手续提供法律服务，应当在转让前进行土地权属调查，内容包括：
转让人是否已经领取建设用地使用权证。
    建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
    转让人是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人。
    拟受让的建设用地使用权的取得方式。
    转让以出让方式取得的建设用地使用权，是否符合出让合同的有关约定：
   （1）  是否已经支付全部土地出让金。
   （2）  是否已经按照出让合同约定进行投资开发：属于房屋建设工程的，是否已经完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，是否已经依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
    以出让方式取得的建设用地使用权的出让年限。
    以出让方式取得的建设用地使用权的，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地。
    转让以划拨方式取得的建设用地使用权，是否按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
    拟受让的建设用地使用权是否存在地上建筑物、其他附着物，以及地上建筑物、其他附着物产权登记情况。
    建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物是否已经出租。 如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。如地上建筑物、其他附着物已经出租，租赁合同尚未解除且承租人放弃优先购买权的，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的建设用地使用权人及其地上建筑物、其他附着物所有权人应当继续履行原租赁合同。
    拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。
    凡需在签订建设用地使用权转让合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。
审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：
 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；
  已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；
  权属有争议的；
 未依法登记领取权属证书的；
  以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
  法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
以划拨方式取得建设用地使用权的，转让建设用地使用权时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理建设用地使用权出让手续，但应当将转让收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第24条规定的项目的。
私有住宅转让后仍用于居住的。
按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。
同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的。
暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的。
根据城市规划建设用地使用权不宜出让的。
县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取建设用地使用权出让方式的其他情形。
  律师应对转（受）让方主体资格进行调查
拟转（受）让建设用地使用权的转（受）让人属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
拟转（受）让建设用地使用权的转（受）让人属于国有公司的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。