集体土地使用权租赁的相关法律问题及风险
(2014-01-17 09:53:15)
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房产纠纷律师唐红新集体土地使用权房产 |
1、国家对于集体土地使用权租赁有严格限制。
2、通过租赁方式取得集体建设用地的使用权仅限于“依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。
3、实践操作中存在的问题及相应的法律风险。
4、通过股权转让方式取得集体建设用地使用权以及通过租赁集体建设用地上已有房屋的方式取得生产经营场地。
但是在目前的法律环境下,“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”,仍然是国家严格限制的行为;在审判实践中,擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此,对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地,需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
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二、国家法律政策背景
目前为止,广东省、大连市等部分省市相继颁布了地方性法规,对“集体建设用地使用权的流转”问题进行了明确规范。比如2005年10月1日起颁布实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地:1.兴办各类工商企业,包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业),股份制企业,联营企业等;2„„。”这一地方法规的出台,突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定,其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了合法操作的政策基础。
但是,对于尚未制订法规明确政策的省市,包括北京,对于集体土地使用权的流转问题仍然要适用《土地管理法》的规定。而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的,具体体现在以下规定:
1、《土地管理法》第四十三条
2、《土地管理法》第五十九条
(1)任何单位或个人进行建设,如果不符合规定的集体土地使用权主体资格,则必须依法申请使用国有土地。
(2)集体建设用地仅限于(a)兴办乡镇企业(b)村民建设住宅(c)乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。
(3)
(4)对于集体土地企业使用权的对外出租,法律是有限制条件的,即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。
三、通过签订土地租赁合同取得集体土地使用权的风险
由上述分析可以明确,通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。其他的租赁行为均为无效行为,双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
1、对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。”
2、对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人,一旦《租赁合同》被认定为无效,在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的,其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
因此,面对实践中大量存在的利用集体建设用地进行企业生产经营的情况,对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言,在现有的法律环境下更应该谨慎应对,可以考虑从以下几种途径规避法律风险:
但是这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题,对于需要取得大面积土地用于长久生产经营,并需要兴建大批厂房的企业,建议从源头开始规范拿地方式,以避免合同无效导致的更为严重的经营损失。
这种方式相对于前一种而言,取得生产经营场地的方式较为简单,也容易操作,但需要注意的前提条件是,已有的建设用地及地上房屋,是通过合法的审批手续取得的。