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租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人可否请求房屋受让人继续履行原租赁合同的

(2014-01-17 09:46:42)
标签:

房产纠纷

律师

唐红新

房产

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

  ()房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

  ()房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

  【解读】本条系买卖不破租赁及其适用例外的规定。

  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓的买卖不破租赁原则,若无法定或约定的除外情形,该原则即应被适用。

  抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存,抵押权更注重标的物的交换价值,而租赁权则更注重标的物的使用价值,二者并不冲突。但由于抵押权设定在先,因而具有优先效力,此后成立的租赁权不得损害抵押权,抵押权实现发生所有权的变动后,受让人不受租赁合同的约束,即先抵押后出租不适用买卖不破租赁原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的,仍应适用买卖不破租赁原则。

  涉及到法院依法查封的场合下,若查封在先,租赁在后,则法院强制拍卖时不适用买卖不破租赁”;若租赁在先,查封在后,可以使用该原则。

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