许多城市都要求房屋按揭贷款实行更为严格的差别化住房信贷政策，导致许多购房者因银行放贷政策的调整而无法获得银行按揭贷款，在购房者一时又无力支付余下房款的情形下，纠纷的出现就在所难免。此时，银行按揭贷款办不下来，购房者被开放商起诉了该怎么办，购房者会承担违约责任吗，开发商会退回房款吗？北京房产纠纷专业律师通过以下案例为你解答：

    另外，北京房产纠纷专业律师提醒，为防范购房按揭无法办理的风险，购房者在签订购房合同之前，做好两手准备，一是要充分了解自己的资信能力和贷款政策；二是在签订购房合同时，最好在合同中明确约定按揭不能办理后的付款方式或解决方式。

 [案例]

王女士购买了某市的一处2居室商品房，总价款280万元，在和开发商签订的商品房买卖合同中约定，王女士交付房款的30%作为首付款，剩余款项以银行按揭方式支付。签约的同时，王女士支付了首付款。合同签订后，王女士依约在规定时间内向开发商提供了相关贷款手续材料。但是此时国家出台了新的信贷政策，导致王女士不符合按揭贷款的条件，因此按揭贷款审批被银行驳回。

开发商遂要求与王女士解除商品房买卖合同，并要求其承担违约责任，王女士则认为按揭贷款未能办理下来是由于国家信贷政策造成的，与自己无关，因此拒绝承担违约责任，并要求开发商将首付款退还自己。多次协商未果后，由于开发商拒绝退款，王女士将开发商诉至人民法院。北京房产纠纷专业律师

律师分析：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

本案中，不能履行合同的原因是由于国家新的信贷政策的出台，这是导致不能办理按揭的关键原因，因此双方均不需承担相应的违约责任。王女士依照合同约定将个人办理按揭的相关材料备齐交给开发商，开发商也及时将材料转至银行，可以说双方都积极履行了各自的义务，双方均不存在过错。根据上述司法解释的规定，作为买受人的王女士如果仍然愿意购买该房，可与开发商协商，签订补充协议选择全额付款或者分期支付房款，如不能达成补充协议，王女士有权同开发商解除商品房买卖合同，开发商亦应全额退回王女士的首付款。北京房产纠纷专业律师解析，银行按揭贷款办不下来，购房者会承担违约责任吗

律师建议

2010年，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，通知要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。许多购房者因银行放贷政策的调整而无法获得按揭贷款，在购房者一时又无力支付余下房款的情形下，纠纷的出现就在所难免。北京房产纠纷专业律师解析，银行按揭贷款办不下来，购房者会承担违约责任吗

发生按揭不能导致的纠纷处理原则大抵如下：

（1）如果开发商已经履行了相关义务，而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本身的原因造成的，比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力等，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予提供按揭，此时购房者无权要求解除购房合同。在开发商要求解除购房合同时，购房者应当赔偿开发商因此遭受的损失；

 （2）如果按揭贷款审批不下来是由于开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，开发商应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任；

（3）如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，进而导致买卖合同不能继续履行的，购房者可以要求解除合同，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金或定金。在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。

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