开发商：降与非降 购房者：买还是不买

全国25个大中城市及10个小城市新建商品房的最新统计数据显示，进入二三月份以来，除了苏州等少数城市外，绝大部分城市成交量较春节前猛增。北京新房成交量增幅达63.66%，上海为83.71%，杭州为98.82%。宁波、贵阳、扬州等地的成交量增幅更在100%以上。

始自2009年2月初的这一波全国楼市“小阳春”，如同一把突然点着的火把，把渐行冰冷的楼市温度，立刻又拉回到初春的乍暖。

据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2月份，北京新房网上签约8282套，日均签约数达到了296套，相比去年同期上涨2倍多。此外，二手房网签日成交量也创下13个月以来的新高。

正当“小阳春”的突然降临，还让专家学者和持币观望者为之错愕时，3月份的北京楼市成交佳绩又已经被高调报出。这一段楼市的春天，如同北京摄氏29度多的罕见初春气温，正被推向更高的热度。

拖泥带水的降价

但同时应提醒购房者注意到的是，在北京的21家开发商联合降价的楼盘中，除金成建国5号、亦庄北岸和唐宁府等少数几个楼盘外其余都是期房。而在期房楼盘中，绿城·百合公寓最早今年8月份交房，中堂最晚预计2011年9月份交房。

在北京工作的耿小姐说，如果是期房的话她还想观望，毕竟一两年后才能入住，将来的房价就不好判断了。耿小姐说，国家现在对保障房出台了很多政策，还是能透露出一些信息，即尽力让普通人也能住得起房，她愿意再等一等。

此外，大多数降价楼盘，也都有着种种的条件约束。中堂的售楼小姐说，很多房子都已卖出，剩下的房子主要是3居室和5套2居室。2居室每套约88平方米，都是东西朝向，目前以10000元/平米的优惠价格出售，但必须是一次性付款且不能按揭贷款，才能享受该优惠价。3居室是南北向的，但不参与降价活动，销售价格仍在12000-13000元左右。

金成建国5号位于东城区华润大厦北侧，该楼盘售楼处工作人员介绍，楼盘的房子基本上卖得差不多了，现在还剩下十几套，所以公司才以21868元/平米的优惠价出售。

地处朝阳公园附近的万科公园五号的销售人员表示，该楼盘仅有56平方米的户型参加优惠，且是期房，需等到明年年底才能入住。销售人员还强调，“我们不是降价，只是它们和其他的户型在朝向和装修材质上有区别。”优惠户型只有东面的朝向，地板等装修材料和其他户型不同，使用了复合木地板而不是实木。销售人员称，在此次优惠的基础上，全款购房难享折扣。

理想城参与了这次联合降价活动，该楼盘位于大兴西红门镇，正在销售的是礼域7号楼——高20层的塔楼。他们承诺优惠价降为8156元/平米。记者咨询售楼处3位售楼人员，他们向记者介绍说，没有接到公司的降价通知，目前卖的均价是8200元/平米。售楼小姐说，即使这个价位也只能买到东西向的房子，如果需要买好户型，8200元/平米的价位打不住。售楼小姐透露，如果对房子不挑的话，还有更便宜的8000元/平米的户型。

海淀橡府售楼处工作人员介绍，楼盘2月22日开盘，预计明年4月份交房。目前楼盘的户型有70至90多平方米的两居，140平方米的三居，两居各个朝向的都有，三居则均为南北通透。“我们现在正在接受客户登记，具体的开盘价格很快就会出来，可能会比公布出来的15600元/平方米更加优惠。”

亦庄北岸项目参加优惠活动的全是现房。销售人员李先生告诉记者，该项目位于大兴区亦庄桥南300米，参加优惠活动的包括63、81、85、108平方米等所有户型，有东南、西南、正南等多个朝向的房屋出售。活动期间由原来的9500元/平米降至9000元/平米，如果顾客全款购房的话，李先生表示还可以有小幅度的优惠。

涨与跌的心理战

但仅仅是在走出“小阳春”趋势一个月之后，开发商比购房者更加耐不住寂寞了。3月份，北京多个在售楼盘顺势提价。记者比对多个楼盘信息发现，万科旗下的万科中粮假日风景、金隅万科城，首开集团旗下的首城国际中心，远洋地产旗下的远洋沁山水等多个项目开始提价，多数楼盘提价的幅度超过10%。几家提价的开发商表示，提价主要是因为其项目热销或产品变化，但价格仍处于可以接受的价格区。

据悉，万科中粮假日风景A2号楼预计3月底4月初开盘，均价达到16500元/平米，比之前该楼盘中另一楼座14000元/平米的均价提高了2500元/平米，提价幅度达18%。“我们将要推出的16500元/平米的房源，位置和装修标准均比14000元/平米的房源要好。”万科中粮假日风景销售人员昨日表示。

并非万科一例，利用新开盘时机提价成为不少楼盘共同的选择。2月份，文成建筑的团购均价仅11000元/平米。但当记者再以购房者身份致电文成建筑，销售人员称“现在均价是15000元/平米，特价单元的均价是14000元/平米”。据此计算，该楼盘涨幅高达30%，成为近期提价最高的楼盘。此外，位于广渠路的首城国际中心，春节前的均价是13000元/平米，目前开发商预计开盘均价在14500元/平米左右，提价幅度达12%。远洋沁山水新开楼盘价格达13500元/平米，比之前二期的开盘均价高出了1500元/平米，提价幅度达13%。据不完全统计，近期提价超过10%的楼盘超过10个。

也有个别提价幅度较小。位于东四环的某楼盘提价500元/平米，同时购房者可以享受98折的优惠。这样一算下来，其实上调的价格只有200元/平米左右。

记者对提价楼盘分析发现，近期提价的楼盘主要是去年新开的低价楼盘或降价幅度比较大的楼盘，比如首城国际中心位于广渠路，其去年销售均价低于区域均价；万科假日风景是去年降价幅度较大的楼盘。

北京万科有关负责人接受记者采访时表示，本次新开楼座价格上调主要是产品发生了变化，新开盘的位置比之前低价销售楼盘好很多。“一般楼座因位置变化而调价5%是正常的，这个价格属于可以接受的价格体系内。”该负责人称。

还有多家提价的开发商表示，本次提价可以看作是原来优惠幅度的减少。上述东四环某楼盘的开发商告诉记者，现在提价的多数是超低价格销售的项目，这些楼盘为了在短期内取得一定的销售业绩，以低于区域均价30%的价格开盘，而在3月份销售略有好转的情况下，这些楼盘根据市场变化进行了一定幅度的提价。“对于提价多数开发商心里还是没底的”，该开发商称。

据国家发展改革委和国家统计局日前发布的调查结果，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点。虽然房价仍然处于下跌的过程中，但是从北京、上海、广州、深圳四地的情况来看，前期降幅较大的城市房地产市场走出大幅下跌的局面，降幅缩小的同时伴随成交量放大，反映出市场有企稳迹象。

不过即便如此，目前说回暖还尚早。原因在于当前全国多数城市房地产市场仍处于销量萎缩、房价下跌的周期性调整阶段，宏观政策刺激市场，缩短了房价下调的周期；但在经济增长放缓和购房者观望情绪未散的大背景下，预计行业调整过程还将持续一段时间。

房地产市场之所以出现成交放量的趋势，在于消费者信心有所恢复，而促使消费者信心恢复一方面是中央和地方新出台的各类政策直接刺激房地产市场，减税、降息等政策释放出一部分需求。

此外，从房地产自身来看，房地产行业属于对资金高度依赖型的行业，这使其具有明显的周期性特征，对宏观经济运行环境依赖很大。如果宏观经济短期内没有显著好转，房地产市场还将受到较大影响，而就目前的情形来看，国内外经济走势尚不明朗，房地产行业也不能就此认为将走出低谷。

就房地产行业调整的一般规律来说，其调整周期需要经历成交缩量——房价滞涨、下跌——成交放量——房价上涨的过程，目前重点城市成交量延续放大的趋势，甚至某些区域个别楼盘还出现了涨价的现象，但是就整体来说，并没有出现房价上涨的迹象，目前的成交量放大是伴随房价下跌而出现的，能不能持续下去还有待接受市场进一步考验。