王智中：解密杭州豪宅“热销” 调控面临空前压力

百日新政之后，调控政策的边际效应下降，根据地产少壮派论坛推出“中国民间房价精锐指数（北京）”显示，新政之后的5、6、7三个月，北京二手房价下调幅度越来越小。

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在政策趋稳的情况下，买卖双方都不那么恐慌，也不那么坚持。一些开发商适时进行价格让步，一些“刚需”拾级而下，成交量有所回升。

作为民间资本最为活跃的杭州，一直是中国楼市的先行指标。无论是滨江.城市之星的“千万豪宅”热销，还是保利东湾、万科杭州三大楼盘畅销，都伴随着“价格让利”，其中滨江.城市之星豪宅更是具有“标本”意义（详见下文）。本人认为：

1.        与2008年不同的是，本轮促销就会带销售，需求仍十分强劲，预计全年成交量同比下降幅度在30－40%左右。

2.        在成交量的支持下，开发企业资金状况将会改善， GDP增长也比较理想，政策“退出和加码”都没有理由。

3.        在政策没有加码的情况下，政策的边际效应会减少，成交量顺其自然就会恢复。同样政策没有退出的情况下，二套以上就不能解禁，游资就不会大量进入楼市，那么房价恶性反弹的可能性几乎不存在。

4.        值得一提的是，之前很多人投资楼市为了“博短价差”，现在许多投资者想法更为实在，他们认为，以十年为一个时间段，资产价值总要比货币价值高。

一、 项目基本情况

滨江·城市之星坐落于钱江新城核心区钱江路与城星路交界处，是钱江新城核心区最后一块珍稀住宅用地，总建筑面积： 225000平方米，占地面积47455平方米，容积率4.6。

由6幢超高层建筑半围合而成。城市之星主力户型在190-250平方米。

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    城市之星的规划设计者——香港刘荣广伍振民建筑师事务所。

城市之星的景观设计者——贝尔高林(香港)景观设计公司

城市之星的室内设计者——香港GIL艺术及室内设计顾问有限公司

30万方半围合式社区

20万方石材立面

8.4米挑高架空层

地上底下双入户大堂

近1：2宽裕车位比，让座驾亦感受尊崇

二、 项目开盘情况

根据杭州政府公务网－透明售房网公布，4号楼共162套，开盘已售153套，预订3套，均价41000元（精装成本6000元/平方），套均800－1000万元，基本开盘售空

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三、 畅销原因分析

1.      长时间客户积累：滨江城市之星原计划5月份开盘，但遇到地产新政，开盘推迟，客户积累时间接近6个月。

2.      低于周边二手房定价：钱江板块周边的二手房价格十分高，以东方润园为例，二手房价达到5万元。滨江城市之星原计划45000元/平方米开盘，今开盘价比预计低4000－5000元/平方米。作为本地的知名开发商，滨江集团在05年、08年市场低迷时同样采取“保守定价”，取得了不俗的业绩。

3.      坚定的豪宅定位：3梯2房，200平方米只做3居，迎合江浙富商的风格。

4.      正因为一期打开了热销局面，二期拟加价1000元/平方米以上。个别人员炒作房号，每个房号收费达到25万，二手中介和媒体跟风炒作。

四、 客户分析

1.      一次付款比例：50%

2.      投资客比例：1/3

3.      外地外省比例：30%

4.      其它特征：以富二代为主，70后为主。

五、 　产品及装修参照

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滨江城市之星对外开放一共有4套样板房，其中包括：

装修风格为“流金岁月”的251㎡四室二厅三卫户型

装修风格为“时尚魅力”的约190㎡三室二厅三卫户型

装修风格为“都市韵律”的约190㎡三室二厅三卫户型

装修风格为“简约雅致”的约200㎡三室二厅三卫户型。

后记：开发商根据市场情况，适当降价让利，这是调控希望达成的结果，但如果资金和机构、个人、媒体跟风炒房，继续助推房价，将让调控政策面临空前压力，考虑决策层调控决心。我们拭目以待！