今晚参加新浪乐居在星河湾四季会所举行的“第二届武林大会”，大会上云集了很多业界大佬、职业经理人，特别是掌握舆论的社会活跃分子，其中有一个环节就是“猜猜明年楼市如何？”，由于嘉宾名额不够，本人自告奋勇，上台表达了自己的观点。由于晚会已接近后半场，为了不影响大家就餐，我没有表述太多的理由，直接说出了自己的观点“我不知明年的房价是否高过今天这个点，但我预测明年一定会有一个向下拐点，大约在国庆节前后”。本人担心大家误解，不想做一个“算命先生”，也不想做一个妄狂之人，真正熟悉并深读我的文章的朋友知道，我并非“冬天派”，也非“春天派”，而是“四季派”，确切地说，是“趋势论者”。故把支持依据公布如下，即我对2010年楼市四点预测）。

　　并以此文呼应王石先生。历史也许是巧合，本人于2007年9月14日提出“拐点论”，王石先生同样于12月公开发表“拐点论”。

1、            供应：开工面积大幅增加，供应具有一定的惯性

2009年1-11月，商品房开工面积为，同比增幅高达15.8%，在供不应求的背景下，预计12月的新开工面积继续放大，全年新开工面积高达11.5亿平方米，比2009年全年商品房销售面积多3亿平米。2009年的新开工面积将形成2011年主要的供应量，如果这些新工工程如期推向市场，那么将大大加大2010年的产品供应（也不排除个别一线城市供应不足）。

2、             需求：预计同比萎缩10-15%

　　正如2007年透支了2008年的正常需求一样，2009年在“末班车效应”影响下，更大大透支了2010年的正常需求。2008年成交面积比2007年萎缩20%，即计2010年成交面积比2009年10-15%。原因在于：

　　2009年属于政策鼓励年，2010年属于政策调控年，投资/投机需求必将下滑。

　　在正常需求提前透支，在投资/投机需求被抑制的情况下，预计2010年总体需求下滑。

3、             资金面：预计2010年人民币信贷总额为7-8亿，正常少流入房地产资金占销售额约15%

　　正如上文所述，房地产行业高度信赖货币供应量，故明年的货币政策直接影响到明年的房地产走势。在12月份的中央经济工作会议之上，中央继续实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，另一种解读是2009年是“宽松”，2010年是“适度”，故有机构预算明年人民币信贷总量控制在7-8万亿元，从果这个预测属实，那么流入房地产行业的资金可能少4000-6000亿元，占销售总额约10-15%，也就是说开发企业要做好销售金融下降10-15%的打算，记得在2008年销售金额同比下降20%之时，房地产行业几乎降到冰点（这只要缘于开发企业“量入为出”的开发策略，即按今年的销售状况制定明年的开发计划）。

4、            基于上述供应、需求、资金面以及政策信号，结合上一轮房地产周期性特点，故预测如下：

1）              2009年12月供需比处于低点（相当于2007年8月份），供不应求

2）              2010年元旦之后，市场将处于僵持期，随后供需比慢慢抬升。

3）              从上一轮房地产周期来看，僵持3个月后房价失去上涨动力，继续僵持9个月后房价失速下滑（金融危机和年底结算两重压力下），预计2010年1季度，房价惯性上涨，2、3季度房价僵持，4季度不排除房价下滑。2011年处于市场恢复期。

4）              如果没有世界经济的“二次触底”，那么2010年4季度的市场调整不会“失速下滑”，2011年的恢复也不会“恶性上涨”，总体来说，楼市波动将趋于平缓。

本人接受CCTV-2《今日观察》栏目专访也谈到温总理讲话，有兴趣的朋友可以点击看（最后一段：第18分钟开始）。http://space.tv.cctv.com/video/VIDE1262015954975887

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