2010年末将迎来下一买点

临近年底，很多媒体及机构希望我谈谈2010年房地产市场，特别是房价的变化，虽然我对这些问题一直有所研究，但公开谈论这样的话题，内心十分矛盾，记得一个股市资深股市专家告诉我“永远不要跟你身边的人谈股票，因为赚了没有记得你，赔了恨你一辈子”。

我今天在此写点东西，既不希望别人记得我，也不希望别人恨我，如果您感到有点道理就看，没有道理就扔在一边。以下资料也许对您所参考：

回顾近几年房地产预测，如果以年为单位基本“碰对”，比如“2008年房价必降”、“中国房地产是世界上最早复苏的行业”、“2009年下半年是投资客的盛宴”、“营业税政策到期终止”等。

如果以月为单位则时有失误，比如“2009年10月最好的出货机会”，其实11月是更好的出货机会；再比如“楼市拐点已现 存量房成为导火线”，虽然存量房确实“井喷涌出”，但拐点并未提前来到，原因是“政策末班车”被反向恶炒，这确实出乎意料之外，我只能说声“抱歉”。

关于明年房地产走势，我曾于 2009-7-27的魔鬼曲线一文已有描述，现在把数据更新，重新绘制如下（其中2009年12之后为预测值），主要结果如下：

1.        元旦前仍处于量价齐升阶段，但房价不会恶性上涨。12月底开发企业资料池将达到5000亿元，仅次2007年峰值，这就是开发企业的“粮草”。

2.        全年新开工面积远超预期，预计达12亿平方米，比2008年增长2成以上，达到了我年初所说“开工就是爱国”的目标。

3.        由于2009年开工面积的增加，2010年供应具有惯性，新增供应量远远多于2009年。“2010年供应不足是无稽之谈、睁眼说瞎话”

4.         “不许再炒”的政策底牌已经亮出来，后面就根据市场表现，择机出牌（二套房贷、信贷政策、炒房个人所得税、利率等），所以2010年快速房价上涨的基础已经不存在了（即使是炒作通货膨胀也没用）。

5.        正如2007年透支了2008年的需求一样（透支20%左右），2009年同样透支了2010年的需求（仍以20%计算，那么2010年成交面积约为7.6亿，与2007年相当），随着供应源源不断增加，而需求继续观望，预计供求比将于明年第二季度明显上升，房价承压，预计2010年下半年达到峰值后房价调整，直到下一轮救市出台。

6.        当然，房地产未来10年仍是中国的经济动力，但它自出生以来就是一个“坏孩子”，但毕竟是自家的孩子，犯了错误家长会打一巴掌，但喊疼之时就是收手之时，当然也是最好的“买进之时”，预计在2010年年末。

注：“价格环比指数”并非实际成交净价，如果环比指数100以上，虽然在下降，但实际房价还是上涨，同样，如查环比指数在100以下，即使上升，但实际房价还是下降。

写完此文，接到一个老同事的电话，借钱炒房，交首付，北京四环附近，房价4万元/平方米。对此我十分惊讶，因为此君在房地产行业滚爬多年，投资甚是小心，竟然最后经不住诱惑“下手”。这件事说明了另一个问题，“炒作高档房的人实力并非十分强大，抗风险能力并不是很强”，房价上涨当然“以小博大”，但一量房价下挫，损失就是几百、几千万，所有原始积累都灰飞烟灭。正是由于“首付杠杆作用”放大了投资风险，这也为房地产震荡埋下了伏笔。

另外，播客中有本人接受西陆网的访谈（节选）视频，谈到“是否买房”的话题，有兴趣的朋友可以收看！

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