前言：应某网站邀请，本人于2009年10月15日主持了一档≪地产三人行≫的节目，主要议题是“不差钱和拐点论”。节目开始之前，央行“三季度贷币执行报告”和国家统计局的“前三季度全国房地产市场运行情况”相继出台。为≪地产三人行≫节目提供了很多数据。兹把这档节目的主要观点，结合“前三季度全国房地产市场运行情况”，整理如下：

开发企业其实也“差钱”

    很多人，包括政府决策部门，都有一个“错觉”，那就是开发企业只进不出，“不差钱”，比如1－9月商品房销售额同比增长73.4%，而房地产开发投资仅同比增长17.7%；比如1－9月全国商品房销售面积同比增长44.8%，而全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降0.4%，所以得出一个结论，开发商“不差钱”。

    实际情况并非如此，因为2008年供应类指标处于历史峰值（高于2007年），故2009年供应类指标同比增长不明显；而2008年需求类指标处于历史低谷，，故2009年需求类指标同比增长十分明显，但这两类指标的增幅数据本身并没有可比性。

    如果对比2009年供应类、需求类指标的实际值，则结论大不相同，

1－9月全国房地产开发企业房屋销售面积5.84亿平方米，而同期新开工面积7.32亿平方米，新开工面积远大于销售面积。

1－9月全国商品房销售额27532亿元，而同期完成房地产开发投资25050亿元，前者只比后者多出2500亿左右，稍有富余，并非“不差钱”。

    为什么开发商企业并非想象得那么有钱呢？这可能与开发企业投资模式有关。

    万科总裁郁亮在接受股东质询时就表示，“万科采取‘量入为出’的经营模式，由于要对股东负责，不可能像恒隆（绝对大股东控股公司）那样采取低吸高抛的经营模式”，这种“挤牙膏式”经营模式在国内具有广泛的代表性，为了回报股东，做大做强，富余的钱不可能放在银行吃利息（同样也有贬值的压力），很可能投入到再生产过程中去。SOHO中国因大量存款放在银行帐上而引起了股东的不满，股票价格降幅亦大于同行。

    另外，大型房企迎来了IPO潮，港交所规定“拟上市企业必须连续3年利润增加20%”，这也迫使一些拟上市企业必须快马加鞭，扩大经营模式（比如恒大、龙湖等）。

    另外，一些企业继续强调房地产在国民经济增长的作用，狂赌国家会坚定不移地扶持房地产业，从而继续扩大再生产。据报道，绿城集团今年销售金额达300亿元，而同期购置土地花费达200多亿，如果按土地占投资1/3计算，那么绿城将需要400亿后继投资（当然预售制度有利于资金平衡，但如果预售不顺利，则资金链就会出现问题）。

全国房价环比增幅连续两月下降　

在上期博文，本人提到8月份房价环比增幅首次出现下降，并提示这是市场转变的一个重要信号，因为上轮调整就是从2007年8月房价环比增幅首次下降开始的。

    2009年9月，房价环比增幅不出意料地继续下降，虽然仍处在0.7%的正数区间，但上涨乏力是不争的事实。

    特别值得关注的是，北京等大城市房价环比增幅出现了负值，而个别楼盘优惠、促销行为也间接印证了一线城市价格已经出现了触顶回落现象。

    结合以两个方的上数据，我们可以做出这样的预测，一线城市、前期房价上涨过快城市房价已经触顶，二线城市房价还在惯性上涨过程中，从而导致整体均价仍在向上通道。但是经验告诉我们，一线城市房价对二线城市，二线城市房价对三线城市具有传导作用（不可逆的），这个时间也就是3个月左右，所以今年春节前全国房价触顶回落将不再值得惊讶！之后房价将进一步下落，消费者具有“买涨不买跌”的心态，至少下落到什么程度，这有待于当时国家心态，政策的走向，现在预测为时尚早。

“拐点”不是一蹴而就的，而是“趋势的结束”

    有媒体把本人视作本轮“拐点论”代表人物，而我愿意做一个“趋势论者”，我眼中的“拐点”是“另一段趋势中的开始”。其实这几年我提过3次拐点，前2次已证明是对的（有兴趣的网友可以查看之前的文章），这一次正在接受考验，但正在朝向正确的方面前进。

    在此要强调的是，我没有那么大的能量制造“拐点”，“拐点其实是一个事物发展的必然阶段”，用中国通俗的就是“有因有果”，我只是用简单的思维说出“因果关系的人”。

本文阅读对象：消费者、开发商、投资者、媒体及一切热心人，如需引用，请务必注明出处！（作者为独立地产评论员、社会学博士）！