-本文为“2010年房价下降论”的续集

“世界在变，人心在变，笔者能做的就是“随变而变”，不会固执已见。

    记得2005年12月16日，上海住交会，笔者参加了王石先生的一场讲演会，他的PPT标题为“中国房地产处于崩溃的前夜”，当时引起了现场一片轰动，但令人疑惑的是，王石先生演讲过程中只字未谈“楼市崩溃”，反而谈起了“小型房地产企业如何做大做强”？在随后住交会所有宣传报道中，也没有任何媒体报道这个细节（万科最终于2007年底正式提出了“拐点论”，这是后话，仅从这点可以看出，作为地产界老大，万科确实具有超前的战略眼光）。

    笔者长期进行房地产行业研究，当然知道万科做出如此判断所引用的数据，但在一片“涨涨…”的声中，无法容得下“跌”的声音。那么笔者在此再重复当年的王石的声音，即“中国房地产处于崩溃的前夜” ，令人感到滑稽的是，也许万科现在也听不进这样的声音。

    笔者之所能敢如此判断，原因是多方面的，除了笔者之前所述之“魔鬼曲线即将抬头”、“政策临界点”和“老百姓无法承受二次金融危机”等原因之外，今天笔者再披露一个事实，即“二手房有价无市，拐点已现，即将反扑新房市场”。

    从一手房单月成交量来看，7月已经今年环比出现了首次下降（详见下图），但由于“悟盘惜售”的原因，成交量环比下跌反而被业内解释为“重大利好、价格上涨”，当然也没有一个机构有能力查出人为或非人为“悟盘量”，“查无对证”。

    本着严谨的学术态度，笔者不会像一些地产大佬和学者那样引用这些不可靠的数据，但二手房成交量将是十分重要的先行指标。

    由于二手房的供应主体多元化，没有任何“分利集团”能够控制住二手房供应量（“分利集团”摘自杨帆老师的即将面市新书“手稿”，希望杨帆老师海函），这是一个完全的“自由市场”，供应量和房价绝对成正比，房价越涨，供应量越大（二手房价格上涨了，不想卖的也开始考虑卖了，参见下图），成交量则代表了市场对价格的接受力，如果成交果下降，表明价格出现拐点或顶点。

上海：二手房成交呈现价涨量跌

数据来源于：佑威楼市通

深圳：二手住宅成交面积环比下跌2成多

    7月份二手住宅成交面积约为100 .96万平方米，环比6月出现了22 .40%的下跌。成交价方面则是环比6月出现超过10%的增幅，达到16787元/平方米。而宝安区二手房成交量以36 .47%的下跌幅度，领跌7月二手住宅市场。预计8月份还会再下降1成（以上数据来源于中原地产）。

    虽然官方数据表明二手房成交面积仍然上涨，但由于官方数据以“递件”为准，实际比“认购时间”迟1个月左右。

数据来源于：中原地产

杭州：二手房成交总量环比下降10%

    杭州透明售房网的数据统计，7月主城区二手房成交总量为4618套，环比减少了约10%。均价方面继续上涨，7月的成交均价为14880元/平方米，依然维持在高位水平。

    有的读者可能认为，以上只是个案，南方有泡沫不能说明北方有泡沫，这种论调与“地王在一线城市，二线城市没有”一样具人欺骗性。笔者早就讲过，在信息发达的现代化，“世界是平的”，“中国也是平的”，也许有时差，但规律和图形都一样，“倾巢之下，岂有完卵？”，根本原因在于“资金为追求利益最大化，自由流动所致”，上轮楼市调整就是从华南、华东、华北和中西部传播的，6个月即播及全国。

    如果上述有代表性的南方城市价格已经“触顶”，如果开发商还是“执迷不悟”，结果就是二手房的投资者（成也萧何，败也萧何）有可能倒逼“一手房市场”。据笔者观察，这种执迷不悟的开发商大有人在，比如北京有些开发商“悟盘”，导致7月份二手房成交量突破25000套，是一手房的1.44倍，随着“物业税试行”和“二手房转让期税收减免政策到期”（2009年12月31日），二手房将海量涌出，在“有价无市”的形势，房价势必下降，并引起新房价格激烈波动。

    后记，笔者并非“阴谋论”，也不希望楼市崩溃，但希望业界能够认清形势，让楼市更加健康发展，中国可以“做大做强”，但“房价不能做高”（香港高房价，保障房，低税率并不适合大陆，因为中国人不愿意住在保障房）。

    最新消息，新鸿基上海潍坊项目-滨江凯旋门拟定价20万元/平方米，这决不是楼市健康平稳快速发展之道，因为这不仅是富人一掷千金的事，而且会引发“房价跟风”，同时把银行放在“火山口上”（建议银行对这些豪宅不贷款）。

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