沈竹：欢迎进入今天的名嘴侃财经，我是沈竹。首先欢迎两位老朋友，林耘和张捷。我们今天说点什么呢，我们看到房地产市场最近蠢蠢欲动，2月份的成交量又上来了,就先说说这个房地产，从2月份以来，标志性的新一轮降价又开始席卷全球，带动很多开发商跟进，一成首付现象重出江湖，大有卷土重来之势。我们看到深圳、杭州、芜湖、合肥等地的开发商纷纷也都是暗度陈仓——

    旁白：2月25号，深圳芜湖区8号项目开盘，首付一成的牌子引来千人围观，原来支付三成的首付，现在支付一成，剩下的由开发商支付，另外一成只需购房者在年内分期完成就行。开发商没有违反这个情况，深圳市规划和国土委员会表示，这个项目并非真正意义上的一成首付，而是变相降价，相当于打了8.8折。南京、武汉、贵州等地开发商也纷纷推出了一成首付或分期首付的措施。根据中原研究中心检测数据，今天芜湖、杭州、温州、厦门等城市一手住宅存量同比快速增长，南京、杭州、温州等城市，当前的新房存量消化时间都在20个月以上，杭州、深圳高达29个月，在这种情况下，降价成为大势所趋。

沈竹 ：我们多次谈到房地产的问题，我们现在知道，房地产商资金链紧张是众人皆知的事情，现在我们通过一成首付，我们希望两位评论员给我们解释一下，一成首付背后，房地产商在算什么样的帐，我们能否了解他们的内心真实想法，降价是不是呼之欲出，包括地方政府的一些态度到底如何暧昧，政策到底如何变化，我们从一成首付开始。

林耘：这个擦边球打得有点大，它的影响非常大，同时在几个方面产生作用。首先，一成首付，由开发商垫资的部分，通过变相降价的方式来实现。第二，他同时也变相地提高了买房人的支付能力。现在通过把降价的部分转化为首付的部分，就提高了很多人进入的门槛。但是他这里头对政策的这边擦边还很严重，为什么他要付三成，

他实际上是银行的一个自我保护，同时它也是将一些低收入或者说不足以支撑房价波动的一些人挡在买房的外面。开发商做的一成首付是一箭三雕。

    沈竹：我们也感觉到，开发商这样的政策真的是破釜沉舟的感觉，如果房价下降，风险太大了，开发商这个帐能平吗？

    张捷：帐是能够平的，首先，一成首付是激发了很多人买房，现在很多人买不了房，一个是盼房子降价，一个是首付没攒够，如果首付攒够了，即使房子不降价也会买。这样的话，对于真正的买房人来讲，现在有很多的买房人都是年轻人，特点是收入比较高，但是积蓄很少，这时候，他还月供不怕，付首付是困难的。现在等于释放这一批人，这些年轻人对未来有信心，觉得他的工资会涨，这样月供高点没关系。而且早买房，还占一个便宜，可以早住房，不用再租房了，这里面又省了一笔钱。以后降价了，虽然月供低点，但是要交好久房租。这个背后，我们看到银行有问题了，银行不干的话你是干不了的，银行不放你款，否则银行不干，我肯定不放你款，收入那么低，对于我来讲，银行的风险加大了。

    这个事可以这么看，原来我付三成首付是有保险的，包括降50%银行都不怕，现在首付付得很低，如果再降价，再崩盘以后，银行承担损失的可能性大大增加，尤其现在在降价的通道中，所以这样低首付的时候，银行还能干，确实很有问题。比如我只付了一成首付，开发商将来烂尾的时候，我们的买房人第一步还是不还贷了，后面的一成首付也不会再付了，对于银行来讲，它的风险增大了。

    沈竹：我提醒一下张捷，在这个政策中，银行是收了三成首付的，那一成首付是开发商垫付的。

    林耘：我刚才讲是一箭三雕，打麻将是三打一。整个事件是在考验政府的监管体制。

    沈竹：把这个事先给我们解释解释。

    林耘：银行为什么有三成首付，严格意义上讲是来自买房者，这是对买房者信用和能力的考验。我们也知道，以前买房子未必也首付是自己的，他可能从爹妈姑姨那里找来，这个事情之所以在现在这个环境下一拍即合，我觉得主要的原因是这样，对于开发商来讲，他要的是销售。另外，他要的是维护住房价，所以他把这个降价变成为替你首付，他维护了房价的稳定和成交的一个活跃，这对开发商来讲达成目的。对于买房者来讲，本来攒首付都攒不够，凑不齐，但是还月供的能力还是有一些信心。再加上，房地产这两年，房地产的销售非常不好，但是租金上得比较快，所以对这些买房人来讲他是要住的，租金的压力比较重，如果把租金转成买房以后的按揭也合适。

    对于银行，银行愿意干的原因是在过去两年，在方式上面他控制比较好，就是房地产的贷款规模受到相对程度的控制，它的承受力在提升。第二从历史数据看，个人房地产的贷款违约率是非常低的，银行心里非常清楚，这是一笔优质的资产。

    沈竹：银行现在到底拿了多少钱？如果那一成是一年中分期给我交这钱，这样算下来是打8.8折的，这一折收付到底起到了什么作用？

    林耘：银行为什么在这个时候愿意贷，他是因为其它可贷的渠道已经减少，我们在一月份的银行的信贷规模上可以看到，比以前少很多，过去几年都是上万亿的。可以认为，银行在调整它的贷款规模，它的钱有缺的，有需要的，但是他不敢借，但是房地产这块他可能觉得还不错，所以在这样的背景下，一拍即合。这里头实际上是在考验监管层，管还是不管。

    张捷：不在这个层面。在上世纪90年代崩盘的时候，银行的房地产坏账一样一大堆，后来又剥离了一大堆。银行为什么贷，虽然名义上我收了三成，但是还款的话还得还给开发商的，要不就成了银行的钱，最后都得还给开发商。所以收到三成是虚的，我是卖房子，银行再怎么贷款，收了三成首付，最后卖房款都得给卖方。真正的问题是，银行受到了很大的压力。一般来说，对于房贷来讲，对于银行来讲都是很肥的事情。银行能在开发商抢到房贷，有一个条件，要给开发商前期的开发和土地贷款，有时候不是直接贷款，可能是做的理财产品。理财产品的利息还很高，还不算银行的资本充足率、存贷比，不在里头，以理财产品的名义给开发商做的贷款，做了贷款以后他才能得到房贷。现在他受到压力的是他自己，如果开发商崩了，他给开发商做的贷款，全部坏账了。

    沈竹：跟我们开始想像的一样，开发商完全把银行绑架了，这时候银行是没有余地的，你们俩这个观点是一致的。

    张捷：房价跌了，贷款收不回来，如果开发商卖了这个钱，名以上是给开发商贷款，实际上这个钱直接就还到了所谓的我给你的贷款上来，他的钱是不出去的。第二。它的风险是大大降低的。

    沈竹：你们俩说完这个政策解读之后，我相信开发商也太聪明了，这个政策把银行的贷款信用也提高了，把买房者的购买能力也开发出来了，他的风险反而降低了。事实是这样吗？

    林耘：这里头始终考验的是监管层。从去年以来我们看到一个情况，监管层在调控房地产，在给房地产这个行业加高压线，我们时不时可以看到某些闯红灯的情况，这个擦边球打得有点大，监管层要管的话，可以一抓一个准，因为开发商在垫钱。为什么在目前这个状况下，地方政府先脱开，深圳那边就是，这也不违规。还有，在目前这个状态下，银行之所以敢这么干，主要还是一个贷款的出路他要考虑，他有经营压力。第二，我还是强调，从历史上面看，个人买房的，对银行来讲是一个优质的业务。而且现在在优惠利率上面基本上没有让渡，对于银行来讲，它的利润率比以往有优惠的更高一点。第三，要看到调控的效果，通过调控之后，房地产的价格受到控制，已经回落了。本身通过市场价格的回落，就化解了部分的风险。在这样的背景下，银行的态度也比较明显，就是说，只要你监管层不吹哨，不叫停，不发红牌，他可能就干。对于开发商来讲，他基本上是这出大戏的导演和策划，他用这样的杠杆把这个市场撬动起来，就看谁先这么干，后面有谁跟进，有没有激烈的竞争。

    沈竹：现在就出现了一个分水岭——如果这次监管层睁只眼闭只眼，结果会怎么样？如果管的话会怎样？结果可能是相当的不一样。

    林耘：结果从另外一个角度看。为什么会在这个时点上有效果？去年10月份的时候，有些房地产商降价8次、7次，像我都不太显著。第一，从去年10月份，房地产开始进入一个低迷的成交状态，所谓冰点，真正的冬天，这里头一方面看到大量库存的形成。另外一方面，加入整个开发量后，可以看到大量的需求也被库存起来，这里头就有刚需。第二，经过半年的冰冻之后，现在是春天了，就出现了季节性的行情。所谓春天，这一点有点像A股，去年春节其实有一个小旺季。第三，各地的微调信号比较明确，从佛山到芜湖，到上海，地方政府在做一些小的动作。第四，开发商，我们所看到的，他用这些销售策略去撬动。第五，最重要的，就是前几天刚刚公布的户籍制度在地级以下的放开。我个人判断，有可能带来一个变革性的变化。

    沈竹：通过你这样的分析，大家现在该买房了。现在是不是错过了后面的机会很难拿捏了？

    林耘：买房对每个人来讲可选择的余地很大，你首先选择，价格上可能没买到最低位，但是在品种上有一定的优先，就看你看重品种还是绝对价格。第二，看其他人是否参合起来。

    沈竹：一成首付是一个有效的政策，而这个政策的监管层是管还是不管，直接决定将来房地产的走向。

    张捷：林耘说的，开发商直接垫付，有的时候是表面现象，很多时候，专家不实操的时候，他把这个问题想得太直接、平面化了。如果开发商自己直接垫钱，那边直接给开发商，银行是走不通的。正常情况下，这些人的首付并不是向开发商借的，而是向一个合法的借款组织借的，最后开发商也把这个钱再还出来。这个走向不是简单的只有主体，中间会有一些中间的实体。

    沈竹：我可以这样理解吗，就是通过这一成首付撬动了一个很重要的杠杆，这个杠杆激发的绝对不仅仅是开发商的资金链？

    张捷：里面还有民间借贷，这里头的关系是一个很复杂的关系，现浮出水面以后，银行把这个事合法化的过程，绝不是表面上看到的这么简单。真正做这些的实操高手跟室内专家看到的是绝对不一样的。

    沈竹：这样的后果是什么？

    张捷：实际上是加大了风险，等于真下跌的时候，开发商当时底价可能有五成，贷款利息已经滚上来了。银行收到这个钱，开发商作为担保，有一到两成，卖出的房，现在按照税收搞的综合税收，税率恒定，一上来可能会先收你15%-30%的房款，直接作为税收预交了，银行还留了两成，开发商留到手上的现金非常少。对于大城市来讲，它就是工程款。

    沈竹：可不可以说这一成钱就是开发商的救命钱？

    张捷：一旦出了事，他的资金链已经很紧了，只是把这中间做了一个转移，按照我们的司法解释，买房人有第一授偿权，这样就变成了买房人欠银行的了。同时大家要知道，银行留的两成作为所谓的开发商担保，真正的两成名义上是要去盖房子，实际上银行的钱不会拿去盖房子。因为一旦烂尾以后，贷款人不还钱了，这两成回不回来，作为损失去扣掉。它的走势和他当时的说法都是不一样的。

    沈竹：听了两位的说法，现在信息量很丰富了。下一步，现在开发商是变着办法想着怎么把现金流尽快腾出来，下是不是预示着下一步的降价潮，从此端倪可以看到，如果再不撬动这样的刚需的话，他们有可能就死掉，就有可能拍卖，进入不断的拍卖流程，进入不断的烂尾流程。现在这样一个市场当中，下一步的降价潮，你们有没有已经感受？ 

    林耘：我觉得一成首付是实现了风险的转移，这个转移过程中有可能实现了风险的消化。因为这个风险已经从开发商切换到买房人或者银行，如果银行没问题，买房人没问题，只能说，一成首付是目前开发商想出的一招，而且不只这一招。关键是管还是不管，如果管，意味着这次闯红灯擦边球就失败了，还得想别的招，如果不管，就会被升级、利用。然后，这块就打破了一块尖冰，形成了一块销售。

    第二，房地产这个市场一定会有波动，不会说只是下跌，它可能会有上涨，都会往下走，产品可能会出现细分，有的会出现部分跳水，其有些标榜自己产品的独特，稀缺。

    沈竹：接下来请教两位，很多人担心你刚才说的这个情况，比如说潜在市场中影响供求的投资性的资金，比如很多房子现在在手里的人是卖还是不卖，很多想投资房地产的人是买还是不买，被市场称为第三批资金的量还是很大的，是不是也会蠢蠢欲动？这样房价下降就成了美梦一场？

    张捷：因为你自己原来的二手房，意味着人家要付全款，或者至少付三成首付。卖一手房好买，一手房假按揭会存在起来，银行的房贷的坏账率会增加，他把原来的房子的开发的坏账率变成了还贷的坏账率。

    沈竹：如果监管层不管，这些开发商动的脑筋会不会取得非常好的效果？这个价格是不是降不下来了？

    张捷：如果做得巧妙的话，管也变得不好管，不是那么简单。

    沈竹：降价是不是不可能？我们买房人是不是要赶紧出手？

    张捷：我觉得你看得差不多就行了，我一直说降价是没底，降得最低的是烂尾，再便宜也是血本无归。

    沈竹：给买房人一个建议。

    林耘：买房不要一根筋，目前的状态下，博弈在新的平台上面，各种可能都有，不要一根筋。另外，赌博政府来讲，调控是两手托。

    沈竹：调控的暧昧期和最终我们大家的揣度，仍然在另外一个平台有着更为尖锐的博弈。我们最近看到房地产信托的一批资金将要到期，会不会出现不断楼盘拍卖的情况发生，我想是很多人不愿意看到的，也是很多人担心会看到的。在这样的博弈过程中，我们看到，地方某些政府已经给开发商说，不拿地，我们的关系将来就荡然无存了，我们看到地方尖锐的博弈在逐渐升级。4月份会非常关键，6月份将更为关键。