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僭建风暴(下篇)

(2011-06-26 22:27:24)
标签:

香港

新界

丁屋

曾荫权

区载佳

分类: 建筑游记-香港/澳門

http://archtraveler.com/wp-content/uploads/2016/09/pm5S0iF1hEc.PQglK8KEww.jpg

今日终于有时间静心下来写这个题目的完结篇,在这几个月来香港不同的高官都因自身祖屋有僭建的情况下而被迫清拆,到底各位小市民会否犯下同样错误呢 ?

丁屋问题

首先,根据第123F 建筑物 规划 规例 19-24 条都列出建筑物准许的地积比率、楼层高度、上盖面积等要求。不过,建筑物条例只是管制物业发展的其中一项,当中还包括环境规划大纲图和地契,而三方面的要求是必须同时达到才算合法,而且屋宇署和其他部门都会提出作业守则 (Code of practice) 、作业备考(Practice notes) 所以很多新界丁屋居民认为地契上,虽然没有列明高度限制,但是在丁屋是只可以容许兴建三层,而每层面积不超过 700 平方尺。现在就算丁屋居民打算和政府打官司,要求司法覆核,尽管居民在建筑物条例方面获得胜数,但是在消防法律上也未必能够过关。

因为根据第123F 建筑物 规划 规例 19-24 条列出如果建筑物体积超逾7000立方米,高度超逾 层的话,就需须设有消防和救援楼梯间在合法情况下,三层高的丁屋最大的体积都是2100 立方米,如果私自加建几层和地库的话,就可能超过相关的规定,便需要加消防梯。

另外,《消防和救援进出途径守则》(Code of practice MOA) ,任何住宅项目如不超过 层便不需要消防楼梯,三层以上就必须一条消防楼梯,而消防楼梯的阔度和耐火度就必须达至消防处的要求,所以现有大部份丁屋都未能满足相关要求,除非业主愿意加加设防火墙、防火门和排烟井等设备。

再者,如果屋主是使用开放式厨房亦同样需要屋宇署和消防署的批准,否则亦属违法。

简单来说,丁屋业主就算在建筑面积上能够得到额外批准,过得了屋宇署的一关亦未必能过得了消防署的一关,过得了消防署亦未必过得了其他部门,总之就需要过五关斩六将。

坦白说,从现实的角度来考虑,就算丁屋业主能够得到建筑事务监督的特别欣许,消防署都绝不会松手,因为消防安全是完全凌驾一切的考虑,所以丁屋业主都最好面对现实吧 !


曾荫权祖屋僭建问题

曾荫权祖屋的露台原是有一个栏杆,但是他拆卸后并加建落地玻璃,这就明显地犯了建筑法例,因为任何工程如果触动建筑物的结构就必须要经过认可人仕(Authorized person) 的入则申请。现在处理的方法就是等屋宇署出信要求他清拆相关部份,这个清拆工程就不用任何申请了。


区载露台僭建问题

这个问题就更复杂,因为这部份面积计算入建筑面积,而他没有更改大厦结构部份,另外这工程是在小型工程监管制度》实施前进行,所以不用入则。而且该客厅亦同时满足了123F 建筑物 规划 规例 30 条的要求, 窗玻璃的表面总面积不少于房间楼面面积的`10 分之 ,可开启窗玻璃的表面总面积不少于房间楼面面积的 `16 分之  

不过,他的单位有可能违反了123F 建筑物 规划 规例 条的要求 ” 任何用作居住用途的房间的任何部分,距离直接面对室外的订明的窗,在房间内量度,不得多于 

总结来说,如果小业主置业时,就必须查清楼宇现况与入则情况是否一样,否则该单位便很有可能是违法建筑,而新业主便需要完全承担一切风险。

写这两篇文章的原因其实是有一些国内的网友打算在香港置业,但又害怕自己所买的单位是犯法楼,所以希望我简介一下。

简单来说,如果发现单位有以下情况就很可能是违法建筑。

1.      开放式厨房但没有消防喷淋 入口没有防火墙 )

2.      厨房门不是消防门

3.      露台加建了落地玻璃

4.      天台加建了玻璃屋或永久性的大型檐蓬

5.      停车位加建了永久性的大型檐蓬

希望各位小业主能安居几业。

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