加载中…巨型平台-圆方和九龙站(2)
(2010-01-15 17:33:56)
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城市店铺房产建筑九龙 |
分类： 建筑游记-香港/澳門 |
今日继续为大家介绍，九龙站其实是政治角力的场所，该处有多个发展财团参与。
ICC、凯旋门是属于新鸿基
天玺是新鸿基和地铁
Sorrento是属于九仓和华置
Harbour
side是属于恒隆
漾日居是属于永泰亚洲
九龙地铁站和圆方是属于地铁
单是发展财团已有6间, 参与的则楼更多至10多间,
当中包括很多外国则楼, 互相之间的角力就非比寻常. 大家可能会问九龙站的地盘已划分成各小区,
各有各天地, 为何会成为角力的地方?
问题就是一些公用的基础建设上,
例如变压站、食水管、污水管、通风管道、隔油池等设施. 因为部分设施是大家共用的, 所以大家都希望把这些设施由对方负责兴建,
亦希望在对方的范围内建造. 另外如果一些管道需经过对方的地盘的话,
便亦要和对方交涉,而且为了避免影响出售的价值, 他们都安排在不同时间兴建和出售
,
当中的角力绝不简单.
而且在地盘与地盘之间的接连空间便同样需要很多交涉,
我记起当时我和我的老板每天收到的FAX最少30张, 最高纪录是200张, 电邮更是每天有40个, 单是处理这些文件已用了半天的时间,
当完成后我公司单是圆方的文件足足有60多箱.
整个九龙站的开则理念是将所有大楼放在外围，最低价值的地方便是地铁站,
这样便令最低价值的地方因为高人流而变得高价值，亦可以让地铁站与各大楼的距离维持在接近的距离并利用商场通道连接所有大楼，第一可以省却通道的空间，而商场亦可以借助人流带来商机。
每座大楼的底部是停车场,
因为香港的建筑法律是容许非住宅用地,可以在首15m高度的空间内100%覆盖整个地盘,
所以九龙站会是一个如此巨大的平台.
当初的商场设计并不是这样高档次, 特别是Water
zone. 原本Water zone是家居用品为主, 而Earth zone 则是大众化餐厅,
现在的百老汇影音店一带的位置原是美食广场, 因为这处有不少办公室, 所以午饭时应该有一定的需求,
但香港只有两个比较好的美食广场经营者, 如果他们不进场的话便需要由发展商亲自营运一个美食广场, 自己向少商户招租,
大家可能觉得由发展商营运一个美食广场没有什么问题, 因为都是一些餐厅自行经营, 发展商只是收租而已. 问题就是美食广场是大众化的食店,
租金自然比较低, 需要大量人流来维持一个合理的水平, 但若果个别餐厅的食物未能吸收大量食客的话, 收入便未能达到预期的水平. 所以,
你会看到
原本在始创中心的地库, 就由美食广场变为餐厅,
就是希望引入较昂贵的餐厅来提高租金的收入.
至于电影院就更特别,
香港的电影院的租金是根据坐位的数目来计算, 这是有别于外国的电影院是根据面积来计算,
所以香港的电影院是尽量减少电影院大堂的空间和通道, 亦尽量增加坐位的数目. 为了提高收入, 院商和片商会尽量安排更多播影场数,
所以一些超过2小时的影片在香港未必太受院商欢迎. 因为如果影片只有90分钟的话, 便可以在一天之内多开一场,
所以香港的片商会尽量把影片剪辑在2小时之内, 如果真是2小时以上的话, 便可能会增加票价.
大家可能会觉得为何香港的商场会这么单一化,
所有的商场都只有同样的商店没有什么特别, 因为发展招租时就会先联络各连锁式经营的店铺, 因为他们的经营模式相近,
而且收入有一定的保证, 所以对发展来说他们可以预测自己未来的收入.
其实一开始租务部的人员已经入场来理解建筑师的设计,
一早就已经对租金收入有一个计算, 如果未来实际的租金收入未能达到同样的预期,
前线的员工可能大祸临头, 因此商场必定有一定程度的连锁店来保证收入.
做商场设计最难就是在建筑师完成设计后,
大租户入场前, 个别大租户可能希望商场根据他们的要求而修改设计, 但发展商已签收方案并准备开始动工, 甚至已开始动工,
这便要在现有的情况下尽量满足客户的要求.
大家经常会认为发展商是很大权力,
谈判桌上是很难战败, 其实我亲身所见不少发展商的前线员工被大租户破口大骂. 我亦亲身体会过大租户的压力,
尽管建筑部的员工万分不愿意修改方案, 但当大租户的施压时, 发展商的高层都只可投降, 我们作为则师就只好顺应要求, 短时间内修改方案.
尽管建好也同样可以修改, 例如朗豪坊的H&M位置原本是商场的主入口, 但最后都根据H&M的要求把主入口封了变为商铺,
我虽然不知道内情, 但照常理发展不会这样修改.
大家可能不相信我所讲的说话,
一般政客和小商户都感到经常被发展商的高租金政策欺负, 从来未听过发展商要屈服在别人之下.
其实一切的事情都只在乎影响力, 你有权力自然声大夹恶,
小商户如果不知道内情当然很难和发展商讨价还价.
明天继续.
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