可持续香港建筑设计(2)

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分类: 环保建筑 |
面面积政策。
报告建议:
5.3.3
强制性楼宇设施包括:每层的垃圾房和物料回收房、避火处及纯粹用作放置机器或
设备的空间(如泵房、电掣房、电讯及广播设备室等)。这些设施是现代建筑物的
基本设施,发展商须根据最低空间要求提供这些设施。根据法例规定或行政指引,
这些设施目前可获得总楼面面积宽免。
我的回应:
这法例是仿效国内的做法,所有机电房都需要计算入建筑面积之内,但现时香港则
宽免这些面积。我认为这建议未必是一件好事,因为这建议只是强迫发展商减少出
售面积,因此发展商只会尽量压细机房面积,而且凡是只会提供最低的要求,楼宇
质素可能因此而下降。
5.3.4
现时并不计算在总楼面面积之内,这是由于有关设施受《香港规划标准与准则》或
个别批地条款约束。发展项目的交通方便程度和为迎合车主及各类型商贸活动对停
车位的需求已属考虑之列。然而,总楼面面积宽免可能导致建筑物高度显著增加,
视乎发展项目的整体规模和性质,一栋楼高49层的建筑物可能平均增加3.5层(请参
阅表5和图13)。
5.3.7
标准与准则》列明提供停车场的规定,不再宽免停车场的总楼面面积,或会减少可
销售的住用楼层或其他非住宅设施。
我的回应:
以上2点都是关于停车场的,大家可能奇怪地问,原来停车场的面积是宽免的,但是
为何我们又需要付钱买/ 租停车位呢?
这亦是我一直以来的强调高实用率的单位并不一定等如该单位是超值、抵买,因为
机房和停车场的面积并不计算入建筑面积之中,但是相关的建筑成本就很可能计算
入小业主的楼价之中,所以小业主并不只是赚买建筑面积而已,而是整个楼盘的建
造面积。
如果发展商是无良的话,他们可以先把停车场的成本计算入楼价中出售,然后再把
停车场出售 / 出租,连赚两次钱。同样情况发生在会所中的露天泳池,泳池的面积
不用计算入建筑面积之内,但如果相关的成本计算入楼价之中的话,但小业主亦要
付钱租用相关设施。
政府最近进行的研究建议,住宅/综合发展项目的总楼面面积宽免整体上限
(不包括额外总楼面面积和停车场)可介乎楼宇总楼面面积的25%至35%,而非住宅楼宇则
介乎20%至30%。建议摘自政府最近进行的研究,仅供参考。有关理据请参阅附录3表
这一点就最奇怪的,现在的宽免面积是没有上限,所以发展商可以尽情找到合适的
位置便申请作宽免面积,但是一般的情况宽免面积都是占总面积的20%-30%,因此这
条例规范的功能好像未必有太大的效能。
不过,有一点不得不提就是环保露台,虽然这一点没有在此报告中提及,但是相当重要。
香港政府在近几年推行环保露台政策,每个单位都可以送20尺环保露台给发展商,
希望可以增加楼宇的环保成分。
因此发展商便尽量把单位的面积压小,然后尽量加多单位的数目,
所以便可以尽情享用免费的面积,但同时可以把这些面积卖给小业主,
而单位的价格亦可以因为露台关系而提高。