2012/05/31 | 易憲容

儘管大陸中央一再強調當前房地產宏觀調控政策不會變化，但是隨著穩增長的一系列經濟刺激政策的出台，不僅地方政府的軟性托市政策得到默許，而且一些地方政府正在要求當地銀行進一步放寬首套購買住房者信貸條件、對購買主體重新界定、鼓勵所謂改善性住房需求進入市場等。如果這些政策繼續得到中央默許，住房市場可能獲得錯誤的信號，而啟動新一輪的住房投機炒作，前2年的住房市場宏觀調控可能前功盡棄。

化解地方政府心結

中央政府的住房政策一定要給市場正確的預期，即2008年以來的後遺症一定要調整，過大的房地產泡沫一定要擠出。不擠出房地產泡沫，不僅無法實現穩增長，不能讓國內經濟健康穩定發展，反之會把中國經濟帶上歧途，甚至危險。

地方政府眼見宏觀調控政策有所變化，就在住房市場上大做文章。主要是兩個心結沒有打開。一是住房市場作為宏觀調控的工具及拉動經濟增長的動力念念不忘。在地方政府的經驗中，只要住房市場發展了，住房的價格飆升了，當地GDP、土地財政等問題就迎刃而解。二是住房仍然是當前當地最好的投資工具。無論是地方政府還是居民只要衝破現有的各種條件限制購買到住房，就可一本萬利。可以說，只要這兩個心結不化解，地方政府就會出台各種各樣的托市政策來鼓勵居民進入房市。

因此，當前中央政府的住房市場宏觀調控政策就得要化解這兩個心結。首先就得去除住房市場投機炒作功能、去除住房市場賺錢效應。政府可以鼓勵居民住房消費，比如購買第一套住房給出優惠條件。但一定要在住房交易環節用嚴厲稅收政策遏制住房投機炒作。購買一套住房同樣可吹大房地產泡沫。

課稅抑制投機炒作

其實，要鼓勵居民購買住房，只要他不用來投機炒作，購買多少套住房都沒有關係，根本就不需要所謂的限購令。政府不僅可用差別化的住房信貸政策在購買住房前進行限購，而且可用稅收政策在事中及事後限制，比如只要徵收嚴厲累進的住房交易稅及住房交易所得稅，讓這些人無利可圖，甚至虧損，那麼就沒人再進入房市投機炒作了。

只要房市沒有投機炒作，當前住房市場就會在性質上發生變化，由投機炒作為主導的市場向消費為主導市場的轉型，房市才能健康穩定發展。在這些方面世界成熟市場中有相當豐富經驗與法律制度，比如德國與香港等。這樣的住房稅收政策制定容易、出台簡單、操作方便（只要一交易就徵收，不交易不要去關注），政策實施上再給出一個月緩衝期。那麼房市就會有正確預期，並由此向好的方面發展。

如果住房市場性質調整，那麼房市宏觀調控的工具性就自然消失，而隨之出現的就是由房市真實的居民消費需求來成為國民經濟增長的動力，房市的價格也會隨消費需求而變化。所以，當前穩增長的住房宏觀政策最為重要的就是給市場一個正確的預期，即政府有決心去除住房市場投機炒作功能、去除住房市場賺錢效應，並讓當前的住房市場真正轉型。如果不是這樣，中國住房市場又可能誤入歧途。

（作者為中國社科院金融研究所研究員）