2017年4月5日

郝承林 价值物语

借钱好？不借钱好？

传统智慧提倡储蓄，「大富由天，小富由俭」，但过去10年全不是这样，节俭所得，怎样都跑不赢楼价，相反敢借贷才能尽得好处，付了50万元首期，几年下来，房价随时升了300万元以上。内房跑马圈地，负债率随时200%、300%，不但没有倒闭，市值却随房价不断续创新高，恍似真的「人有多大胆，地有多大产」。传统智慧是「山埃贴士」？

近日接连有资深地产界人士发言，表示转軚看好楼市，称现在是「上车」最后机会，楼价快将直线上升。

借钱好，不借钱好，其实一切视乎时机。诺贝尔经济学奬得主森穆逊曾戏言：「在过去5次衰退中，经济学家曾准确地预测了9次。」

经济总有周期，衰退总会出现，就似1997年至2007年，港人先后经历了亚洲金融风暴、互联网泡沫和金融海啸，最后的那个，可能是借钱买楼的好时机，但在任何一次借钱买股票，结局大概很难会令人愉快。

借钱投资的风险，在于你永远都不知道衰退会何时出现，作杠杆后，如果资产价格继续上涨，游戏便可以继续玩下去，惟一旦下跌呢？资产价格会下跌，但债务却不会下跌，被call loan之下，只好急急贱卖资产。是故传统智慧并不鼓励借贷。

过去10年，难道是没有借钱的人方能赚大钱吗？不过，供楼是20、30年的责任，你又能否保证在可见将来不会出现经济衰退？

在联系汇率制度下，港息跟随美息。过去10年，本港经济随着内地势头而走强，本应加息却不加，结果楼市近乎没有调整般连年急涨，敢借钱、肯借钱的全皆发达。然而，过去没有衰退，是否永远都不会衰退？

纳米楼榨取最后购买力

美国已进入加息高速公路，今明两年每年最少各加息3次。美国加息步伐从来只看自身需要，例如联储局当年推出QE时，也没有理会中港经济是否热火朝天；加上，明年联储局新主席上场，更可能收缩资产负债表。

内地人民银行行长周小川自年初以来反复表示，货币政策将从宽松转向中性（即变相收紧），宽松环境已届尾声等等。若中美货币政策同时收紧，资产价格会否还长升长有？现在借钱投资还有没有着数？

靠货币供应支撑的资产泡沫从来都不可靠，无疑楼价上升甚速，惟成交长期追不上。若市场购买力是足够且健康的，何故成交这么少？价格上落始终与负担能力有关，租金自2011年后便追不上楼价，说明实体经济早已跟不上。近年为何纳米楼愈来愈多？原因可能是市场购买力不足，纳米楼有助保持高成交价，市场的最后购买力正被榨取。

宽松货币环境正在改变，资产价格已升至半天高，并快将失去燃料，那么现在还是否合适的借贷时机？楼价未来半年可能会继续上升，但两三年后呢？供楼可是20、30年的事啊，这或许是资深地产业者没有说的下半句吧。

借钱好？不借钱好？危机出现，满街鲜血时才众人恐惧我贪婪，最好。