“有三分之一的开发商只囤地从来不盖房。”这是房地产界、娱乐界著名的潘石屹继9月底爆料有开发商土地储备高达151年后，11月1日在央视《经济半小时》节目上再次给出的语出惊人的数字。网上收索了一下，此新闻关注度极高。其中人们最关心的莫过于小超人李泽楷在北京核心城区的工体四号地块。该地块拍卖约定开工日期为2006年9月20日，峻工日期为2008年3月31日，但是，该地块于今年8月21日被转让给瑞安建业。有人计算了一下，转让价为1.18亿美元，当初拍卖价为5.1亿人民币，按照当时的汇率，仅为0.6414亿美元，按照2009年8月的汇率，约为0.7467亿美元，考虑到中间费用，小超人大概赚了0.5亿美元，三年利润在78%以上？两大新闻加在一起，于是，小潘急了，媒体急了，一些评论家急了，老百姓急了，连一些学者（如叶檀等）也急了。

    与其着急上火地人云亦云，不如冷静地分析判断。

　　一、关于“三分之一”：数据从何而来？

　　开发商囤地、倒地的情况确实存在。但是，是 “只倒土地不建房”，还是既倒地有建房，界定很难。开发商追求利润最大化，它可以决定一个房地产项目选择什么时机进入市场。用现行法律法规制约，推动资源利用的最大化，这是政府应该做的事情。

　　其实，这个观点也并非小潘第一次提出。9月29日，他就在博客中用“养鸡的不如倒蛋的”，来比喻中国房地产行业建房子的不如囤地的、倒地的。

　　“这些年，围绕土地问题房地产公司有很多怪现象。几年前，两家开发商在同一地段各拿了一块土地：一家开发商建房子销售出去，没赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让，比前一家开发商多赚许多倍。”潘石屹称。

　　中国人民大学商学院教授俞明轩对CBN记者表示，是否有三分之一的开发商“只倒土地不建房”，界定可能有些困难。一是根据现行法律法规，不太好界定开发商是否在囤地。“比如，开发商挖了一个坑，或者埋下两个桩，这算不算开工？”其次，关于有没有三分之一开发商这样做，谁统计的？样本有多少？

　　俞明轩认为，需要对数据和判断进一步推敲，要保证它具有一定的科学性，不能根据周围情况简单类推。

　　中国社科院研究员杨重光也认为，并不知道“三分之一”这个数据从何而来，而开发商囤地、倒地的情况确实存在，但情况比较复杂，需要具体问题具体对待。

　　考虑到土地资产的长期增值属性，确有开发商囤地行为。“政府应该用现行法律法规制约，推动资源利用的最大化，这是政府应该做的事情。”俞明轩称。

　　杨重光对CBN记者表示，中国政府对闲置土地的处理有原则性规定，比如闲置一年征收20%闲置费，闲置两年就可以无偿收回，但操作起来有难度，需要制定更具体的标准。“有些闲置也有政府原因，不能一概而论。”开发商从拿到土地开始，就得马上委托规划设计公司进行规划设计，至少需要3-4个月时间。等拿到土地证，才能去规划局报修建性详细规划，单体建筑设计方案，单体报建等，又是至少3-4个月；然后是政府各有关部门专业报建，齐头并进，最快2个月，最后建委报批施工许可证。没有8个月到一年多时间，别想开工。当然个别城市政府拍地后一年才能交地的现象还没算！

   二、开发商储备适当规模的土地是正常的生产经营需要

   任何企业进行生产都要有一定的材料存储，开发商当然也不例外。各地政府拍卖土地的地块大小，位置各不相同，开发商拿到土地后，要根据当年市场的预计销售量，尽可能多地确定开工面积，土地面积较大的郊区地块，一般要分好几期开发，开发周期通常都在三到五年。所以，开发商在一个城市每年的开工面积，至少应该保证比上一年销售总量增长20%以上。在一个城市的土地储备面积必须保证是年销量的三到五倍，这样，才能确保企业每年正常的生产经营和可持续发展。这只是起码的要求。几乎所有开发商都碰到过一些拆迁难题，因此，有些储备的土地的能否按计划开发还要再打折扣。

    潘石屹最近算了一笔账：“把中国九家房地产上市公司2008年年报上面公布的数据、土地储备的数据和2008年建成的建筑面积计算，最高的一家上市公司的土地储备是151年。最低的是20年，远远超过了政府规定。”小潘读小学的时候算数成绩一定不好！

    北京有个地产评论人杨少锋在那天的《经济半小时》节目中说：“已经在这些上市公司的手中，它们所拿到的这些地，可以够他们开发，多的够它们开发几十年，少的够它们开发五六年的时间，绝大多数是十多年时间，这说明了什么，这说明这些土地目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。”小杨的话如果打五折基本靠谱。  

    新闻晨报有位记者调阅相关资料后报道，某开发公司2008年至2009年中期，可储备土地为1288万平方米，而当年实际开发土地仅为9万平方米，其土地储备可供开发年数长达143年。值得一提的是，这家开发公司是列表中囤地最少的一家，表中囤地最多的开发商是该公司的4倍。嗨！中国的小学数学教育真成问题！

    实际情况到底如何？中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱算是明白人：“我们从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看，土地的供应是跟不上整个的住宅的销售成交的，比如说上海，这三年来，整个住宅的成交是土地，就住宅土地出让的面积的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，广州也要差不多是1倍，就基本是平衡，那么从一线城市来看土地是供不应求的。” 开发商储备与生产经营相匹配的土地以备来年的开发建设，怎么变成了“囤地”？

    三、土地储备或“囤地”的开发商是要巨大财务成本的

    拍地是要给政府交钱的，交了钱开发商是要付银行利息的！小超人“囤地”四年是要付出巨大的财务成本的，卖地后还要上缴巨额的土地增值税的。5.1亿人民币压在北京四年，不仅每年要支付巨额的财务成本，李泽楷公司还损失了四年不知多少的机会成本！5.1亿，四年滚动投资下来，不知可以变成多少。只是在香港炒楼，赚的钱也不止这些。别只看见别人过年，不看看人家种田。所谓“囤地”151年，100年，请大家凭常识想一想，几十亿的成本，每天开门就是一辆奔驰车，哪有这样的傻瓜没事一天给银行白交几十万的利息！不懂常识，不会算账，请不要信口雌黄！

    杨少锋又说，截止到今年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。其中，恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。但是小杨明显犯了一个常识性错误，他完全不知道这些只是在香港上市的公司披露的所谓“协议面积'而不是国内上交所、深交所的法定取得国有土地使用权证的面积。所以小杨也罢，小潘也罢，通通因常识错误导致犯了统计分析的错误，开发商囤地可开发151年，100年，40年均不靠谱！ 当然，囤地的企业一定有，炒地的企业也一定有。但原因一定是各不相同。是不是三分之一我不敢瞎说，但这绝不是主流。不要以偏概全！

    财经女作家叶檀看了小潘的文章后今天发文：“更令人震惊的是如下数据，2007年年底的统计数据，不仅开发商囤地了10亿平米，国家土地储备中心也在囤积大量土地，从2002年到2006年全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米。”并感慨：“这是一个可怕的数据，说明中国的房地产行业已经彻底资本化、泡沫化了。上游开发商与地方政府一起囤地待价而沽，下游追求资产保值的投资者大买高档住宅与豪宅，业已占据购房者的35%以上，这绝不是普通的消费品市场，而是一个土地与现金为王的投资市场，土地成为重要的期货品种。”“也就是说，在中国一线城市核心区域囤地收益好于囤金。”

    杨少峰还说了：“那么我们政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，它形不成真正的供应量，那么我们现在的这个供不应求这种假象就得不到改变，那么只要市场还是供不应求，只要这个需求远远大于这个供应量，那么房价它肯定会上涨，所以说囤地这是造成高房价的一个非常关键的一个原因。”如此可笑的逻辑推导，不知这位号称著名资深房地产评论人的杨少锋这时候出来讲话的深层原因？

    那天的电视上，我好像注意到小潘黑亮的额头下闪过一缕狡黠的目光和诡异的微笑。也许，我们都小潘被娱乐了！