把脉沈阳商业地产（1）

                           
　
    2007年3月9日沈阳网转载了一篇题为《世茂五里河广场项目下月开工》的报道，该报道说，3月8日从和平区金廊办了解到，市民普遍关注的和平区重点大项目，也既是2月12日爆破炸掉的那座五里河体育场用地——世茂五里河广场预计在4月份开工建设。

　　报道说该项目占地面积18.1万平方米，预计建筑面积约150万平方米，由香港世茂集团投资110亿元，开发建设集超五星级酒店、高档写字楼、高端商业和高尚住宅于一体的建筑组团。

　　目前，世茂集团已委托美国、香港及华东设计院三家境内外知名公司分别制作了规划设计方案，现已报世茂集团内部审改，近期报市规委会审定，该项目预计4月份正式开工。

    2007年03月22日，《辽沈晚报》又刊登出这样一篇报道：《大馆开始拆迁，沈阳告别大馆酒吧街》。报道说：

　　“夜晚到大馆附近的酒吧一边品酒，一边听着轻音乐聊天，曾经是沈阳年轻人时尚夜生活的重要部分，然而这种生活正在改变，因为这条沈阳最大的酒吧街已经随‘大馆’开始拆迁。

　　“这条酒吧街核心区域位于辽宁体育馆地块的西北角上，在文艺路南侧和彩塔街东侧不到300米的直角路段内有30余家酒吧。自1992年辽宁体育馆外围建筑建成后，由于临近鲁迅美术学院、彩电塔、省市电视台和三好街等白领人士密集区域，加之辽宁体育馆时常举办文体活动，酒吧街最多时有约50家酒吧。每当夜幕降临都会聚集众多发型新潮、衣着大胆的迎宾员和酒水促销女子。”

　　据辽宁体育馆拆迁现场的工作人员表示，根据计划，负责爆破的施工方已经进驻并开始爆破测量，约10天后爆破，大馆就此被拆成平地，沈阳市区内的省市级体育场馆也从此彻底绝迹。

    而拿到这块令许多开发商垂涎三尺地块的华润置地，早在全市各大媒体的招聘广告上说明要在这占地约8万平方米的地块上兴建“万象城”为名的集甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅功能于一体的大型综合商业项目的规划。

    不久前的2006年12月4日，有媒体报道据此不远的浑南新区，连住户尚没有多少家的奥体中心附近，也在打造一个规模浩大的商圈，据报道说该商圈至少有4个五星级酒店，总投资达250亿元。其中仅一个“亿丰广场”总建筑面积就超过60万平方米！

    这不能不让人想起尘烟刚刚散去不久的万达广场。2003年底，万达广场建设完成。由于宣传攻势凌厉，这个有着500间精品商铺的广场，竣工前曾被350多个业户用6万元/平方米的天价(沈阳本地)买下。

　　但2004年春节前万达广场开门营业时，由于人流过少，两个月后就开始了第一次停业。此后近3年时间里，广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营遂陷入停顿至今。

　　从2004年开始，困顿中的万达广场全面陷入纠纷的漩涡。商铺购买者普遍认为，广场的整个商业氛围，与万达销售广告中的宣传内容不符，因此涉嫌合同欺诈，部分业主据此要求退铺，但遭万达拒绝。

　　2004年下半年，超过50名的万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达，并进而向法院提出撤销购房合同的要求。案件经两次审理后，沈阳市和辽宁省两级法院均认为，万达广场的系列广告“属商业吹嘘而不构成商业欺诈”，最终判业户败诉。

　　万达广场开业3年，不但没有悉数引来国际知名的商业巨头，由于地处沈阳市最为繁华的商业核心地段，万达项目的破败，还直接影响了沈阳的整体商业氛围。曾让沈阳市政府大为恼火。

　　此后数度商业运营努力，都毫无起色，面对万达广场日渐生锈的门锁链和由明转暗的玻璃门，反复权衡之后，万达与沈阳市政府只能作出“收回商铺，拆除重建”的决定。

   紧接着，各媒体又报道出来的《五洲困局》，尽管表面上看来有着这样那样的原因，其实最终迫使五洲发布股权转让广告的，也是由于进场商家严重不足，商场既聚不来足够的人气，又要负担大批代租面积的空档租金。

　　做为商业建筑，不管人为赋予它多少光环与期望，它的价值只能由市场说了算。固然处在什么样的地段很重要，但衡量它的身价最重要一点，就是它所能产生的价值，也就是能给人们带来多大的财富。

　　当初吹得正红时的五洲大厦，有内部人士曾估算至少值40个亿。

　　现在五洲到底值多少钱？沈阳市某著名房地产开发公司的老总说，现在的五洲很难说清楚它的价值，它地处繁华太原街，寸土寸金人所共知，从这一点来讲，五洲可以喊出40亿，也可喊出100亿，如果这个商业广场效益好，也许会值200亿。反之，经营不好没有人气，没有业户进驻，那样一来，他的投入都要赔进去。谁都知道规模如此巨大的商业广场每天运作需要多少成本！再好地段，再精品建筑，真的一空置，也就 “烂尾楼”一个，没什么具体价值。

　　纵观沈阳目前商业地产的投资，相对于市场上的其他投资形式来说，很少是金矿，多数是陷阱，问题在于整体市场供求比例关系失控，消费市场根本没有这么大的能力来支撑这么大体量的商业地产。

    除此之外，由于许多开发商缺乏开发商业地产的经验，所采用的运作方式只能僵化照搬落后过时的“产权商铺”模式，导致近两年沈阳关于产权商铺因经营不善而出现“金铺”变“垃圾”的现象屡见不鲜。建设部早在2002年7月发布的《商品房销售办法》中，就明确规定“不得承诺固定回报作为销售手段”，但由于利益过于巨大，许多开发商与消费者仍在巨大的利益面前失去理性分析的能力，不管自己有没有能力开发、擅长不擅长经营商业地产、该项目有没有增值潜力，只管争夺着开发，盲目地进行投入，于是形成目前商业地产供大于求和无力经营的尴尬现状，既给国家资源造成浪费，又给广大消费者带来巨大经济损失，为整个行业带来阴影并影响行业的正常发展。

                                      2007．3．23