刚需很少投资很多

   房子有刚性需求？租房的都活得好好的，结婚也有租房结婚的，有情饮水饱嘛（众人大笑），刚性是相对的，刚性需求是什么样的需求？绝大部分是结婚用得婚房。对他们来说刚性需求肯定是小户型，很少会购买170平米这样的大房子，一般刚性需求在120平米以下，城市的年轻人，其父母肯定有住宅，而年轻人不乐意和父母住在一起（尤其大城市，人情淡薄，中西部则好许多，但是中西部住宅的平均面积却远比东部大城市要小），通常刚性需求在70-100平米左右。此外，小户型肯定价格低，对第一次买房的小夫妻来说，接受程度会比大户型要高。刚性需求通常也更青睐低价格的住宅。

   投资性购房通常选择一线城市或者说人均收入比较高的城市，全部集中在东部。中西部城市投资性需求会比较少。投资性购房热衷于大户型，为什么呢？很简单，如果你有1000万多余的资金用来投资，买100万元的小户型房子需要买10套，先不说政策限制，光挑选10套住房就费时费力。这可不是富翁们喜欢的。再一个原因就是投资性购房者自住的住宅通常都是大户型，小户型的设计因为面积，有很多妥协的地方，住惯大户型的人很难看上小户型的设计。这也是为什么中西部每套房子的平均面积小，而一线东部大城市平均面积大的原因。

    需要2012年的楼市回暖是刚性需求拉动的，投资性需求被压抑，那么小户型的销售就应该很好，大户型应该不好。实际情况是 大户型要比小户型好。

   我们来看数据

   杭州市场一度曾经下跌，但现在迅速超过2010年的最高位，交易十分热络。截至10月31日止，绿城集团今年累计取得销售金额约413亿元，总销售金额中归属于集团的权益金额约为234亿元。而根据今年2月绿城中国董事长宋卫平对媒体的介绍，绿城中国今年的销售目标定为400亿元。也就是说，此轮市场认为最具财务风险的绿城已经提前完成全年销售目前。仅10月份一个月，绿城销售房源1785套，销售金额达到62亿元，销售面积大约31万平方米，平均每套面积大约170平方米。而整个杭州10月份商品房销量只有3197套，这些豪宅超过50%，实际杭州大约80%都是投资性购房。

2012年10月上海各区商品房销量、均价、平均面积、总面积

 上海10月商品住宅共成交7028套，环比上涨20%。成交面积812127平方米，环比上涨 18%,每套平均面积116平米。项目成交排行方面，浦东区的天际蓝桥 以361套的成交总量、32127平米的成交总面积蝉联商品住宅成交量冠军，每套平均面积89平米，是浦东地区最小的，这个楼盘毫无疑问是刚性需求，不过只占总成交的28%。排除这个楼盘，浦东成交的商品住宅平均每套141平米。值得一提的是排名第二的恒文星尚湾 ，9月29日开盘至今已售出266套房源，成交面积25668平米，成交均价11950元/平方米，每套平均面积96平米。

    虽然嘉定的销量高踞第一，但我们要看到浦东和闵行的均价在23000之上，显然是投资性需求更多。而浦东的每套住宅面积可是排第二的。

  10月北京市商品住宅销售5498套，成交面积65.37万平方米，环比上涨8.14%，每套平均面积119平米。

   北京市场，豪宅火爆，11月上旬(截至11月11日)高端新建商品住宅成交量为194套，环比上涨3.6%，同比上涨74%;成交套均面积为197.19平方米。在上述成交量中，200平方米以上户型成交楼盘占比超过57%，保利 东郡、五矿万科如园、西山壹号院、金茂府、紫御府 、霄云路8号、远洋万和公馆、公园1872等项目的套均面积均接近300平方米。

　　2010年与2012年高端住宅各户型的成交数据对比显示，高端住宅大户型成交均价涨幅高于小户型10到15个百分点。2011年至今的高端住宅市场成交主要以户型200平方米左右、总价在1千万左右的住宅为主。2012年以来，高端住宅市场成交量持续上涨，自5月份以后的价格涨幅达10%左右。

   2012年10月1日～30日，广州十区二县市一手住宅网签9758套，环比9月（8927套）上涨9.3%，同比2011年9月（6001套）涨62.6%；网签面积为1143257平方米，环比（996246平方米）上涨14.8%，同比（673100平方米）涨69.8%，平均每套住宅网签面积为117.16平方米，同比增长4.5%。

   看了东部的富裕城市，我们来看中西部城市

   郑州2012年10月商品房销售8816套（间），销售面积85.05万平方米，同比上涨49.67%，销售均价7968元/平方米；其中商品住宅销售7998套（间），比9月份减少千余套，销售面积73.45万平方米，同比上涨65.99%，销售均价6696元/平方米，比9月份上涨了205元，同比增长3.13%。住宅平均每套面积91.8平米。

   据伊诚地产经营研究部监控数据显示，10月成都市六城区新建商品住宅总成交5376套，成交面积53.28万平方米，成交套数和面积环比分别下降34.78%和34.70%；

   10月份南昌楼市成交量环比强势反弹，新建商品房成交5131套，较9月的4550套增加581套，环比上涨12.77%。其中，住宅成交3847套，环比上涨23.30%。10月南昌新房成交面积达50.55万平方米，较9月的44.89万平方米增加5.66万平方米，环比上涨12.61%。每套平均面积99平米

  分类来看，10月份南昌新建商品住宅分类价格指数中，90㎡及以下户型价格环比涨0.1%，同比下跌1.9%；90㎡~144㎡户型价格环比涨0.2%，同比下跌0.4%；144㎡以上户型价格环比上涨0.2%，同比上涨0.1%。和去年同期价格相比，144㎡以上大户型价格率先回暖。

   2010年10月南宁商品房成交4785套，同比增长56.42%。成交面积452534.45平米，同比上涨76.36%。每套平均面积94.6平米，比2011年同期的83.9平米增长12.8%。

    上面一系列数据我们不难看出，10月份中国各地的楼市都想强势反弹，以广东最为猛烈。投资性需求占绝对优势，平均每套房的面积在不断增加，市场喜欢大户型。越是均价高的地段反而每套房的平均面积越大，越是均价低的地段，每套房的平均面积越小，穷人住郊县，富人住市中心。