亿翰智库首席研究员陈啸天
  * 都谈风险，商业地产风险到底怎么回事？
* 案例：金融街模型如何扩展张力？
* 谁能挑战万达？
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    大家好,激情创业,快乐生活,我是陈啸天!
    免费广告啦:今天实在是太热了，大清早去路劲在嘉定的北郊庄园看样板房，十点多就被热翻了，不过不影响看房子的心情，因为产品的确不错，敢于用材料，景观做得很好，价格也不贵，350万一套别墅，建议大家也可以去看看！请我吃了顿饭，顺变给周轶群老哥们（路劲上海公司总经理，很帅的）做做广告吧,吃人嘴软！ ：）
    很开心啊,这两天有两家房企董事会希望邀请我作为企业顾问，很感谢大家的认可，我将继续努力！
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    第二讲：商业地产新模型
    谈起商业地产，就有些头疼，当然我相信这不仅仅是我头疼，很多老板也是同感，这玩意压根就不是人干的！我今天来谈商业地产，其实啊，本质上同样属于扯淡，不过昨天已经做了预告，只好硬着头皮上了！
    我和大家谈三点（这句话是不是很有领导风范？）：
    一、 大家都谈风险，商业地产风险到底怎么回事？
    记得在2010年年底，好像有一次和宝龙潘韬总、三益设计高栋院长、刘晓兰刘姐（她现在三益做资本哦）和我们的克而瑞丁总助理Tina叶婷吃饭的时候聊天，我曾经谈起说刚刚一大报记者电话采访请帮忙设计热点选题，我建议这个记者就选商业泡沫的话题。话音刚落，高院长就说啸天，你这不对哦，你这可是影响我们业务的啊...，当然，高院长只是说笑，因为大家讨论的时候他也认为泡沫风险很大的，他们公司商业设计做的很大，接触项目很多，的确看到了不少风险和泡沫。
    那我所认为的风险是怎么回事呢？我和大家谈谈感想。
    首先啊，我认为商业泡沫大于住宅，风险来自政府决策失误。就住宅而言，泡沫是价格性的，风险在来自局部；就商业而言，泡沫在供应，风险是全局性的。为什么这么说呢，我认为住宅本质上是个轻资产的活，如果房价下跌，住宅项目尤其是有一定规模的城市里的住宅项目，只要真愿意降价，肯定能卖掉，无非就是你愿不愿降价而已，毕竟住宅的价值隐形的包含着社会资源价值（住宅内藏有户籍，户籍其实就是优势社会资源如医院、教育等分配不均匀的产物）。而商业可不是，你要是因为行情不好销售不动真降价的话，这个项目就真大概率死定了。
    那这一波商业泡沫哪来的呢？根子在2008年的次贷危机，受宏观面冲击，财政方面影响特大，很多地方政府在土地出让结构上做出了迅速的调整，即出让的土地中至少含有一半的非住宅，这样的话就不至于三年后开发商卖完住宅拍屁股走人，而地方政府未来的财政还是没着落，只要出让的土地中含有非住宅的，不管是开发商运营也好，还是开发商销售后业务运营也好，只要有人运营自然就有就业有税收！至今这个趋势依旧保持，大家看看成都去，未来上百个城市综合体要上市，基本上和地方政府财政收入稳定来源的诉求息息相关！所以，我认为，当前的商业泡沫跑不掉，因为它来自于地方政府的一窝蜂式的决策，类似于我们的钢铁行业、汽车行业等等，人家是产能过剩，商业则是土地供应过剩（其实也是产能过剩）。
    其次呢，商业风险，源自于内外环境的缺失。
    我始终认为，一个市场要想能够得到全面推动的话，就必须具备政策面、市场面、需求面、技术面四个方面支持。现在我们从政策面来看的话，商业急需的REITS环境始终没有放开，这也就意味着商业地产就是一个沉淀资金的业务；从市场面来看的话，既然政策面不支持，那商业地产的开发也就意味着住宅市场必须处于上升通道，才能确保商业地产开发过程中所需的现金流能够得到及时的弥补，但我们政府对住宅市场的打压隔三差五的出台，相信不会有人认为住宅市场处于稳定的上升通道；从需求面的角度，我的承认，的确老百姓对于商业消费潜力无限，但是我们也要客观的看到网络如阿里巴巴、京东、苏宁等对商业结所带来的革命性冲击；最后呢技术面问题更大，那就是这个行业的服务配套企业根本就没成型，不像我们谈起住宅市场有易居、中原、世联、思源、伟业等等一大批配套服务机构，商业市场我们到现在为止还没有大家公认的大的品牌性的服务机构。
    所以说啊，如果哪一天房地产调控打压过狠，问题肯定首先出在商业环节！有个境外知名商业地产运营商高管曾经就和我说过，我们就希望中国政府打压继续，那我们就有大量机会收购很多开发商手头持有的优秀商业项目，而他们这几年也的确这么干的，干的很成功。当然我不是什么鼓吹防范外资收购风险啥啥的，有因必有果，这是很正常的市场行为，也是很正常的资本逐利取向。
    二、 案例：金融街模型如何延展其张力？
然后，和大家讲个案例啊，我帮金融街做过战略的，大家合作很愉快，后来有一次咨询我说，你觉得我们金融街该怎么思考未来的发展模式和发展空间？
    我给的建议是重新构建金融街发展模型，当时考虑的出发点是金融街主要产品形态为北京西城区的金融街项目，上百万平方米的大型城市综合体！这个产品形态的定位为国家级金融中心，如果按照当时这个产品模式去寻求发展空间的话，从全国的角度来看，也只有上海、深圳、广州这三个城市具备构建国家级金融中心的可能性，这是由城市地位决定的；而从土地选择的角度来看其他三个城市市中心区域很难再找到这么一大块土地，即使有相信竞争也是极其激烈的；另外从政府资源的角度来看，金融街集团属于北京西城区的国企，在其他三个城市也未必能够得到同等的政府层面的支持。
    基于以上的理解，所以就建议打造金融街二代产品（mini 金融街），即从构建全国性金融中心的思维模式上破题，尝试着去打造区域级、省级或是重点城市级金融中心的角度去入手。基于新的发展模式的选择，我们会发现市场空间一下子就大很多了，首先，中国有13个城市群，30多个省，以及诸多计划单列市，这其中对于企业业务发展中项目的选择就多多了，而不似之前的仅有三个城市；这其中还有些故事的，之前和海航的朋友在交流的时候，和我说起他们大英山项目大量城市综合体不知该如何定位，当时我就建议可以考虑和金融街去合作打造海南金融中心，因为我们也的确遇到很多做金融的朋友把公司搬到海南，因为空气环境比较好，有了业务再从海南往全国飞行，这是有做金融的客户基础的。另外，我记得看过媒体报道，说江西省为了构建省级区域中心，把各城市重点金融机构全部集中到了南昌，以至于萍乡本来就稀少的税收更加雪上加霜！从这些例子的角度来看，金融街完全有大量机会，同事也有很强的差异化优势。金融街二代产品不必都需要做成百万级规模，可以根据区域、省级和市场拆分为三种模型，分别可能是60--80万平方米、40--60万平方米、20--30米的产品组合形态。具体如何构建产品我就不细谈了。
    还有很多思考内容，把主要意思表达一下，其它我就不多写了。
    三、 谁能挑战万达？
    如何挑战万达，这是个比较大的话题！正如诺基亚三年时间被苹果干掉和微博三年时间被微信搞惨一般没有什么是不可能的，随着时间的往后延伸、市场的新的变化趋势和新的技术的出现，也许未来真的会出现万达的竞争者。当然，目前的确没有什么企业在商业方面能够和万达抗衡，毕竟万达的成长是建立在过往十年中国住宅市场一路上扬的大背景下的，时代不可能重复，所以短期复制万达模式也是不可能的。
    但是，这并不意味着商业地产就没其他空间了，也许有人会说万象城、大悦城、凯德龙之梦（来福士）等产品形态也挺好啊，对的，的确也有各自特色，万象城和大悦城的央企背景，凯德的资本运营手法等等都是独树一帜的，但我想说的还不是这个，这几个产品模式和业态组合和规模上和万达还是有些类似。我们能不能另外去构建一个更大的机会？
    记得大概是2007年的时候，在青岛和中天控股的董事局主席陈军先生见面聊过一次关于商业的话题，当时双方探讨的方向就是，同比万达的城市选择来看，万达主要还是在一些相对规模比较大一点的城市去开拓业务，有些大的城市也许要开若干个万达广场，但是呢，每个万达广场的规模要求比较大，比如说它的第三代产品基本规模就是50万平方米左右，其中住宅和商业之比大约是7:3，这么大的地块要求在很多城市已经越来越难了！而万达这种大规模供应商平台构建的方式也不是所有企业能够短期弥补的。所以该怎么突围？设想如下，我们认为，在很多中小城市里面，市中心有不少那种3-5万平方米（再小的城市甚至2万平方米）的单体需要改造建筑或者是可供开发土地，毕竟这么小的地块和万达动辄要求50-万平方米规模来比选择性多多了，地方政府都有城市改造和特色商业打造的需求，然后呢，我们打造几种产品形态，比如说一个建筑面积3万平方米的单体建筑，总计六层，我们给它设计总共五个业态：特色餐饮、中型超市、经济型酒店、电影院、Ktv，根据当地的消费习惯，我们排布一楼是超市，二楼三楼餐饮，四楼五楼酒店，六楼电影院和KTV，每个业态资源都属于整合进来的品牌商家，针对不同规模不同楼层的项目，根据各地不同人文和消费习性重新排布业态组织形式和商家资源匹配，做成“可插拔”的几种模式去不同城市扩张，有些城市也可以做上好几个类似项目！当时，我记得陈军先生和我讲在青岛及周边城市已经有几个项目在试点，不知结果如何，但我在和哥们吴传鲲（瀛商网老板）在沟通时，他告诉我湖南大汉集团就是这种模式，很成功，百胜集团在湖南湖北的开店都跟着大汉集团的，很汗颜，作为湖南人竟然不知道还有这么一家做的这么好的企业，一定要抽空研究下。【刚才上大汉的网站看了一下，悍然提出了“百城战略”：大汉城建通过城镇规划的切入，基础设施的投资，商业元素的整合，消费理念的引导，快速推荐城镇化建设，力争用20年内在中国100个城镇实践“大汉模式”，让一亿人生活质量得到改善。很振奋啊！】
    如果我们从战略上来理解的话，中国地级市为288个，可能是万达的主攻范畴，但374个县级市和2862个县却拥有更为庞大的空间，我相信商业还有机会，无非就是模型如何构建？我也相信万达也会想到除了产品多元化之外的空间布局的问题，不知他们会如何去应该未来可能出现的差异化的商业形态市场挑战者。我既热切冀望看到更多的商业新贵出现，也非常希望能够看到万达在规模化之后仍能对各类变化保持快速应对如马云提出的网络挑战等等，不管如何，作为旁观者看到的都是精彩！
    借着挑战万达这么一个由头和大家谈了谈概念，商业方面我只是一新兵，只是做一简单探讨而已。本来想每天写2000字足矣，结果今天又是翻倍，不写了，就此打住，打住！


    下期预告：还是和大家谈谈其他企业的商业模式和新的变化发展情况吧，比如说龙湖转型，比如说世茂的云科技等等，Just waiting for me ！


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