三个轮回，房产市场发展的宿命仍旧在于政策

    最近市场又出现了一些变数，接到很多的金融投资界朋友的咨询电话，各种问题都有，简单总结一下主要还是两个方面：第一是目前市场变化的根本原因是什么，你认为下一阶段会怎么走？第二是我所关注的这些企业你怎么看？通常情况下，我的原则是大家可以一起来探讨市场，但不评价具体企业，这个比较敏感. 按照业内朋友所说的，金融圈有两个特点；一是圈内的信息是最透明的，一个信息可以瞬间传遍圈内所有人士，重的话甚至会引发动荡，这点我已经充分感受过了，的确有点恐怖。另外一个是圈内朋友的记忆力是最强的，几年内你的观点他都可以清清楚楚的一二三四五的回背，这个同样有幸感受。所以探讨行情可以，但评价企业就不便了。

    我们关注市场走势，往往需要的是把握其核心驱动要素，在这里，我认为房产市场的核心驱动要素只有一个，那就是政策。回顾本轮市场先是一路冲高，然后振荡徘徊，再到冰点，随后一夜间快速反弹的前后演变历程。再想想自90年代以来的另外两个历程，基本上无一例外。每一轮市场的盘整主因在于政策，每一轮市场的上扬主因也是在于政策。之所以会这样，我认为主要是三个矛盾促使的，其一，在于土地，资源的有限与利润的丰厚；其二，在于资金，资金的充沛性与投资渠道的有限性；其三，在于消费者，需求的旺盛与消费行为的非理性。按照很多业内人士调侃的话来说就是“钱多、人傻、回报高”。

    那为什么会是政策市主要驱动要素呢，结合三大矛盾，接下来我们谈两个话题，一个是话语权；另一个是回报率。

    先谈话语权；我们回过头来看市场的主体构成中，就会发现，行业发展的基本生产要素（土地、资金）及游戏规则都属于政府控制，资源的控制方是政府，秩序的制定方也是政府，资金的主要控制方还是政府（银行），而企业所参与的则是最大化的、或公或私的获取政府在资源供应及规则设计方面的便利性，消费者相对则是被动性的参与者，即使是你的需求这么大而且强势。这点倒有些像目前我们中国钢企和三大国际矿石供应商的关系类似，即便是你每年的矿石采购达到全球的一半，但是呢，对不起，你没有话语权，因为你的需求太强大了。需求太大反倒制约不了供应方？矛盾吗？不矛盾！因为需求个体间没有很好的组织起来，内部还存在博弈，只要逐个攻破即可，力拓也是这样干的。而对于开发商来说，也会碰到这个问题，如果你的企业想做标准化作业，批量化生产的话，你就必然面临大规模的供应商采购问题，而就目前中国国内生产制造业环境来看，通常情况下，如果你企业一次性的采购如卫浴洁具达到5万套的话（更不用说其他的非标准化的零配件了），我想国内有供应能力的可能不超过三家企业，在这个情况下，价格的制定权反倒不在于你了。

    所以呢，我们会发现房地产市场的主体中，消费者相对企业来说基本没有话语权，因为我知道你是必然需要房子的，而且是迟早都会付诸实施；而企业相对政府来说也是基本没有话语权的，因为我知道你必须有地才能建房子的，而且土地是有限的，是由我控制的。所以呢，房地产市场的生存链条中，政府才是终端控制者。

    再谈回报率；从企业正式对外公布的上市年报或者季报来看的话，我们都知道房地产企业通常可以实现15%左右利润，而一般性的行业尤其是家电类很难达到3%，建筑施工类好一点也就是2%多一点。而目前市场上由于国际上投资机会的有限，热钱纷纷找渠道进入国内；而国内信贷的宽松，也使得各类资金到处流窜，房地产业成了似乎是唯一的首选，谁叫你光公布的账面利润就比制造业高这么多呢，而且制造业还是标准化、流程化的各个环节可测算的，房地产业到目前为止各种标准和规范还是大量空白，可操作的空间相对也要大。我们上半年所监测的大量的非行业企业的进入房地产业也就成为自然了。

    这两个话题谈完后，我想结论也就很自然了，资本的天性在于寻求最大化的回报空间，扫描完所有可投资的行业，自然会流到房地产业；进入行业以后，从一般性的投资出发点都会去寻找行业利润的决策终端及话语权，就会发现行业话语权完全在政府手中，而政府的权威性就在于政策的发布，这就要求资金方（企业）需要时刻关注政策的发布了。

    所以呢，在现实操作中，我们经常会听到各种评述，说某某企业冲动冒进拼命拿地，把自己资金链绷的特紧，差点整死自己；说某某企业钱多反应迟钝，错过了太多快速发展的机会等等。之所以这样，就其原因就在于资源有限，企业都需要获取资源，往往尽可能的希望在判断政策取向方面能够有所前瞻，（僧多粥少，想要地的企业多的是，）今年年初我和很多企业建议加快拿地，加快供应节奏，加速企业周转，快速实现规模的时候，不少企业当时没听进去，因为他们认为至少要到2010年上半年市场才有回来的可能性，截止到目前已经有三家企业老总和我表示过惋惜之情，如果能够抓住上半年尤其是2、3、4月的机会，可能企业就是完全另外一个面貌了。当然，这是个判断的问题，基于判断实施决策需要魄力，不同企业的多空策略取向不一。所以也就会有冒进的也会有迟钝的。但我们只能是基于判断规则（政策）取向去决策企业战略，而不能制定规则（政策）。