企业存货去化加快 

    2009年上半年，全国市场在一波“小阳春”的领引下成交强势复苏，但如此之好的市场环境也给企业一个措手不及，由于绝大多数的房地产企业在2008年末对2009年市场普遍看空，从而纷纷减缓了开竣工速度，却没料到在上半年市场供应萎缩及需求上升的双重推动下，造成了企业的库存被快速消化，甚至出现有的企业在回暖期间内“无房可售”的尴尬。对此上半年以来企业开始积极加速开工，以抓住市场回暖时机，保证企业的销售增长。

企业加速开工节奏，未来或将上调开竣工面积

    2008年房地产市场的低迷导致企业及时采取应对策略，减少开竣工面积成为企业的共识。根据企业年报披露，万科、金地、保利等企业2008年都大幅缩减开工面积，竣工面积也相对有所减少。2008年万科曾在2008年半年报和三季报中两度宣称缩减开竣工面积，全年计划开工面积由848万平方米缩减至570万平方米，计划竣工面积由689万平方米缩减至586万平方米。而万科2008年实际完成开竣工面积分别为523万平方米和629万平方米，分别比原计划面积减少38%和9%。金地集团以及保利地产等企业2008年实际新开工面积和竣工面积也比原计划面积有不同程度的缩减。同时鉴于对市场的悲观预期，企业对于2009年的开竣工面积也相当谨慎，普遍较2008年实际开竣工面积有进一步的降低，如万科2009年计划开工面积仅有403万平方米，较2008年实际开工面积下降23%。

    但是2009年以来房地产市场快速回暖，上半年企业销售普遍出现大幅增长，企业存货去化速度大大加快。为了迎合市场需求，加速开工成为房地产企业目前集中采取的应对策略。2009年5月以来企业频频融资，加大项目开发投入，以加快项目开发进程。

    金地集团非公开增发方案6月24日获得中国证监会发有条件通过，企业将向不超过10名特定对象非公开发行不超过4亿股A股，预计募集资金不超过41亿元，所募资金将用于上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、沈阳长青、武汉金银湖等六个项目的开发。保利地产非公开增发也于6月份获得证监会批准，企业将募得不超过80亿元，用于投入项目开发。

    由于目前企业普遍加速开发以抓住市场时机，保障销售业绩的快速增长，因此2009年原计划的开竣工面积就目前的市场形势以及企业策略而言就略显不足。对此，万科以及金地已经宣布可能上调2009年计划开竣工面积。我们认为万科以及金地上调开竣工面积只是一个开始，如果下半年市场稳定发展，将有更多的企业上调其开竣工目标。

企业分别调整土地储备策略，迎接行业增长

    在加速开工的同时，面对市场回暖，万科、保利这两个行业龙头反应迅速，在上半年择机拿地补充库存。上半年万科合计投资新增面积达到约405万平方米，保利新增土地储备面积达到254万平方米，成为了上半年吸纳土地最多的两个企业。这样，两个企业截止2009年上半年末分别达到土地储备面积2381万平方米和2249万平方米，参考两个企业在上半年分别达到销售面积306万平方米和239万平方米的业绩标准，企业储备面积仅供企业开发3-5年，因此我们推测企业在下半年将继续加大增加土地储备的力度。

    而对于那些上半年销售业绩并不十分突出的企业来说，继续加快库存的消化而不增加新的项目储备也成为了这类企业的战略策略，如雅居乐、合生创展及远洋地产这三家企业，在今年上半年都没有新增土地储备。根据这三家企业上半年的销售业绩，现有土地储备可供企业开发：远洋5年以上；雅居乐、合生创展10年以上。高额的土地存量也意味着他们在下半年可能继续放弃新增土地的战略选择。

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