中国三大区域房地产市场走势判断

    近几月，全国市场一片大好，排队购房的现象重现，房价也噌噌上涨，似乎又回到了07年，这波“小阳春”的确出乎意料。在这种情况下，各界人士就开始了房地产市场走势的大猜想，有唱多也有唱空，我认为中国房地产市场的未来走势并不是简单划一的，而是在中国华南、华东、华北这三个主要区域房地产市场演绎着各自不同的一面。

    首先，我们先从华南说起，其中广州、深圳是较早回暖的城市，未来市场走势也较为良好，但其周边的东莞、惠州、福州、厦门等城市市场表现较为一般，要真正稳定还需要一段时间。从其商品住宅的数据来看，广州、深圳在07年经过了一轮价格的暴涨，到07年10月份达到了顶峰，10个月内价格暴涨了约60%。而10月也成了转折点，市场直转趋下，成交一落千丈，在销售的压力下，市场价格逐步回调，2008年下半年市场也逐步回暖，从近几月的成交均价来看，两城市的房价已经接近2007年1月份的水平，而市场的成交也基本稳定。

广州、深圳量价走势图(点击可查看原图)

    华南中小城市的表现则与广州、深圳的“乍寒乍暖”的表现不同，这些中小城市自07年底市场逐步下行后，08年市场一蹶不振，并没有随广州、深圳市场好转的带动，例如福州08年每月商品住宅的成交量基本都在10万平方米左右，远低于07年38万平方米的月均值。近几月福州成交有所反弹，但我们发现3月成交量为37万平方米，仍低于07年的月均值，而房价则逐步呈现了上涨态势，这将使得购房者再次进入观望，从而阻碍市场回暖的脚步，市场要真正回暖还需要一段时间。

    同属华南区域为何会出现这么大的差异呢？这是由于整个珠三角地区的经济互动性并不强，各地的产业布局较为独立，没有很好的衔接，这带来的是房地产市场的联动性不强，客户流动不大，市场的走势变化也较为独立，这样华南就形成了点状分布的跳跃性板块，互相沟通不强。

其次，再来说说华东区域，我认为华东各城市当前的房地产市场表现还是较为良好的，未来中长期市场肯定是向好发展的。从数据层面来看，上海、南京等城市的商品住宅存量已经较低了，例如4月底两个城市的存量分别为706、423万平方米，而4月份的成交量分别是190、98万平方米，可以看出来只需要几个月就能去化。

    那么如何判断中长期的市场呢，我是从这么几个方面看的。一是区域发展一体化，在长三角经济圈中，以上海为龙头，各城市积极对接上海，互补互利，在经济、行政、制度方面都具有较强的一体化表现。区域一体化也推动了房地产市场发展的一体化，增强了房地产市场的稳定性。二是经济发展程度高，居民购买力强。长三角16城市居民人均可支配收入均超过万元，平均水平达22110元，远远超过中国其它区域和城市。再从2008年全国百强县的排名来看，前十的城市中有八个是来自长三角的城市，这也说明了长三角的经济实力。三是交通便捷，可替代性增强，近几年长三角的交通建设卓有成效，便捷性大大增强，支撑了房地产市场的快速发展。例如几年前从上海到南京还需要四五个小时，而现在的动车最快只需要2个小时，未来高铁建成后只需1个半小时就能到达。交通的便捷也使得人们购房的选择更多样化，这也解释了为何昆山、嘉兴等上海周边城市的楼盘吸引了那么多上海人购买。

    此外，我还发现不少企业也看好长三角的未来发展，例如金地的战略明显倾向于长三角地区。在2009年计划新开工项目中，位于长三角的项目建筑面积分别为59.2万平方米，占计划开工总面积的46%，而传统业务区域珠三角地区则继续缩减到仅有5%。2009年4月29日，金地更是5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，总价超出底价82%，该地块成为2008年以来上海溢价率最高的地块。

    最后，来谈谈华北区域的房地产市场，依据市场发展的不同特征，华北又可分为两个板块。

一是东北区域，这一区域市场的发展是较为平稳的，而且在未来可能会迎来一个市场发展的爆发期。

稳定是对这一区域市场的概括，一是成交量的稳定，沈阳08年商品住宅月均成交77.87万平方米，相比07年的96万平方米，只下滑了19%，相对于上海57%、北京45%的下滑幅度来看，市场还是比较稳定的。二是价格的稳定，在全国市场房价暴涨的时候，沈阳房价保持稳定，从07年1月至今只涨了20%左右，长春则一直保持在4000元/平方米左右。

    而爆发又怎么说呢，我们可以看到当前一线城市的不少产业逐步体现出往中小城市转移的趋势，金融危机爆发后，这种趋势更为明显。东北区域则抓住这一契机，大力推进新城开发，例如沈阳沈北新城、长春南部新城等，这将引进外来经济，推动城市进入快速发展期，这一宏观形势的变化将带来房地产市场的繁荣。例如长春南部新城的开发，不仅推动了经济的发展、企业的入驻，不少开发商也瞄准了这一机遇，采取各种形式介入开发。今年3月保利与长春市南关区政府签约合作项目，保利拟在南部新城开发商业用地54万平方米，项目总投资大约35亿元。此后万科在5月8日与长春市政府签署了战略合作协议，除房地产开发外，还将涉及万科此前极少介入的城市综合体开发。

    二是环渤海城市，包括北京、天津，虽然当前的市场情况良好，但未来发展还存在较大的隐忧。

先是北京，一方面在最近两月成交量持续高涨的背后，是因为里面有很大一部分是去年累积需求的释放，未来需求是否能持续跟房价的变动密切相关；而另一方面北京房价一路高涨，去年的调整还未完全到位，在高房价的压力下，需求有可能再度萎缩，未来还存在房价下调的空间。

再谈天津，在滨海新区开发的带动下，制造业发展快速，经济发展势头良好，对房地产市场也是个良好的支撑。但是天津的市场供应巨大，2009年4月底商品住宅的可售量约为1260万平方米，同时，由于天津近几年土地供应量较大，每年土地成交的可建面积在2000万平方米左右，这将在未来几年陆续入市。因此未来天津市场的供应量肯定是巨大的，这将对市场消化带来压力，未来竞争激烈。