08年末开始，土地市场情况开始有所好转，于是乎常有朋友问我2009年的土地市场预计会是一个怎么样的走势，预测的东西总是很难下定论的，不过就我手头上现有的一些数据来看，有几个趋势还是可以大致预见的。

    第一个是2009年土地的实际供应量应该有所放大。据国土资源部测算，在国家新增 4 万亿投资中，大概有3.2 万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44 亩地的标准来测算，最近两年扩内需需要的土地是120 万亩。因此我们预计，在经历了08年普遍出现的“计划未完成”后，09年土地实际供应总量将在4 万亿投资项目推动下出现增长。

    去年，在经济环境持续恶化情况下，房地产开发企业销售业绩普遍欠佳，资金周转陷入困境，多数企业采取了收缩战略，减少拿地、暂停项目，土地乏人问津，因此有较多城市的08年土地供应计划无法按时完成，大部分城市土地供应计划完成率都在50%以下，预计2008年未完成供应的部分土地将可能在2009年集中推出。

    同时，结合各城市目前已经出台的2009年住房建设计划或2009年土地供应计划来看，本年度住宅用房供应总量同比去年均有不同程度增加，由此预判2009年土地供应总量有整体走高的趋势，但不排除个别城市由于自身城市发展战略的需要，适当减少本年度住宅用地供应总量的可能。

    第二个趋势是住宅用地供应向政策性住房倾斜。2008年国家多次强调要保证保障住房建设，从2008年10月22日出台的“十项保障民生举措”到4万亿元的刺激经济计划，保障性住房都被提到了一个非常重要的位置。地方政府依据国家的要求也各自出台了相关地方政策，以保证当地保障性住房得到落实。这也将在09年的土地供应计划上有所体现，提高政策性住房用地的供应比重，以保证增加廉租住房房源，解决低收入家庭的住房困难问题。因此加大政策性住房用地供应比重将是09年各城市土地供应计划的一个普遍特征。

    第三个是商业用地供求比可能加大。在当前土地市场成交比较低迷的情况下，各级政府为了保证土地成交，有可能调整经营性用地的供应结构，适当增加商业用地或者住宅、商业综合用地的比重。从08年1季度开始，在经营性用地供应上，土地供应已经有向商业用地转移的趋势，随着土地成交市场的不断冷清，这种转移趋势也更加明显，从 09年前2个月的商业用地供应来看，总量占经营性土地的比重已经超过了08年。而且从土地成交状况来看，当前开发商在拿地方向上也有从住宅向商业地块转移的趋势，由此推测2009年商业用地或将成为供求热点。在当前市场状况下，相比住宅用地，商业地块的性价比相对较高，有资金实力的开发商则可借此逢低吸纳。

    第四个是趋势是一线城市及部分中西部地区有望成为热点区域。面对08年惨淡的土地市场成交状况和开发商资金短缺有心无力的局面，08年末，各地政府为促进土地成交，除了陆续出台各类救市政策外，在具体地块的出让过程中，也采取了丰富多样的措施。这些措施主要从减轻开发商资金压力、降低土地开发难度、增加地块利润空间等入手，增加土地吸引力。进入到2009年，在经济环境尚未好转前，开发商仍有可能对对土地市场继续保持观望态度，为促成土地成交，各地政府极有可能推出更多的应对措施或者效仿其他城市的有效策略，因此我们预计09年土地市场成交总量有望得到进一步的改善，土地成交活跃度相比08年也有所好转，部分热点区域仍有望成为开发商追逐的热点。

    根据我们的最新调查显示，开发商较愿意拿地的城市主要集中于两大类区域，一是北京、上海、广州等一线城市，这些城市房地产市场发展比较成熟，且经济发展水平较高，需求也相对旺盛；二是中西部城市，如长沙、武汉、西安、太原等，这些城市房地产市场起步较晚，但发展势头良好，而且都是各区域的重点城市，未来经济发展存在较大空间，虽然也有个别城市在08年房地产宏观调控中受到了较大的影响，但这并不能改变这些城市房地产市场未来整体向好的发展前景，因此，这一类城市也成为开发商的关注重点。

    最后，我还认为，尽管整体市场还未能明确地说回暖了，但部分企业将在土地上扩张可以说是个定势。

在目前土地市场上，多数上市企业仍持观望态度，当前并无多少作为；但市场全新改善的环境也使得部分资金实力较为雄厚的企业看到了机会，仍有意购买优质地块，为以后的企业扩张进行土地储备。

    据绿地集团高层表示，绿地集团09年上半年重点推进上海、北京、天津的拓展，而下半年也将视市场情况，择机扩展其他市场。2008年末绿地斥资近7亿元在上海青浦、奉贤获取的总建筑面积约58.4万平方米的三个项目已在加紧开工建设中，09年2月13日则将天津蓟县一宗67.57万平米的土地收入囊中，绿地集团京津沪地区土地储备战略已经正式启动。

    保利、星河湾地产在09年则明显表现出了屯兵二三线城市的意图。2009年2月，保利贵州公司以2.715亿元的价格竞得位于乌当区编号为G（08）22的地块，总面积448268平方米，该地块将发展为保利·温泉新城的大二期。星河湾近期在太原取得一幅占地面积为68万平方米的超大型土地，该项目共由12个小地块组成，预计该地块将用于开发大型高档住宅区。无独有偶，09年2月份，苏宁集团在南京大手笔拿地，一周内拿下了3幅地块，地块占地面积达35.63万平方米。我预计，随着市场转暖，房企的资金回流定将重新拉动扩张之路的引擎。