加载中…如何让自认违法诉求房屋买卖合同无效的开发商血本无归
(2018-08-13 19:57:45)最近网上开始热炒西安市长安区人民法院一起因开发商没有预售许可证而判决确认房屋买卖合同无效的一审案例。其热炒的焦点是发动诉讼的原告竟然是对合同无效有明显过错的开发商。于是很多人认为一审判决是开发商胜诉获利，法院裁判显失公平。真的如此吗？
一、该判决是公正的判决
首先，《中华人民共和国房地产管理法》修改前后均规定：商品房预售开发商应当办理商品房预售许可证。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出卖人（开发商）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同无效。法律规定很明确。
其次，本案只是确认之诉。也就是仅仅确认了开发商与买受人之间的无效买卖合同关系，并没有进一步不确认具体的权利义务。因此说开发商通过判决而获利，纯属无稽之谈。
但是该判决是给付之诉的前提和基础。也就是说，合同无效后，谁能获利并没有经过审判确定，还需要通过一个给付之诉才能确定（其实买受人接受一审法官的释明观点直接反诉即可以解决）。
二、购房者如何维护自己的合法权益
1、一审法官其实已经做好了铺垫。第一法官释明了合同无效及其后果；第二判决明确给购房者保留了诉权；第三，诉讼费由开发商负担实际是确定了开发商对合同无效的过错，为购房者主张缔约过失赔偿责任留下了伏笔。
2、购房者起诉。主张返还价款及其孳息、补偿添附（装修等）款（在善意的无权占有情形下可以获得此项补偿）并赔偿可得利益损失（增值部分）等保障自己合法权益。例如：120万元购房，装修40万元（经过评估往往高于实际支出），增值300万元，诉讼请求总标的额为460万元（未含利息）
3、同时通过财产保全措施申请查封购买的房屋及其他财产（可以申请查封两套房屋）。如果开发商不主动承担责任，可以强制拍卖标的物保障实现合法权益（如果想要购买的房屋可以自己参加竞买，通常可以低于债权购回房屋）。还是先前购买的房屋，通过评估，现价格应当是420万元左右。而法院拍卖的争议房屋往往很少有竞买者，房屋可能降价拍卖，结果购房者可能250万购回先前所购买房屋。而一审判决开发商应当承担的费用应当是向购房者支付500万+的人民币，承担诉讼费、保全费、评估鉴定费、律师代理费和判决生效后的迟延履行金。——购房者此时可以申请拍卖开发商的第二套房屋......
所以，如果购房者依法维权，可以让开发商血本无归。
而购房者不行使诉权，那么其不会得到以上法益。民事诉讼适用的是不告不理原则，也是世界普遍适用的原则。法律不会保护躺着权利之上的睡眠者。
说句题外话：购房者购买无预售许可证的开发商预售的房屋，也有缔约上的过失，因此应当自行担负起诉讼义务。
该的问题不在于法律规定和该民事判决（注意是平等主体的民事诉讼）本身，而在于法官说话当事人和公众很多人不信了。
躺在权利上斗嘴只能使不堪的现状更加不堪，那些想对立法和司法想入非非者还是洗洗睡了吧。
.......明天此案的二审就要开庭了，祈祷二审法官不被媒体和相关的外行人所左右。当然更愿意看到开发商真正明白自己的行为后果而撤回起诉的结果。
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