案情摘要：

2002年9月8日，被告开发商甲将位于吉林市龙潭区住宅一处以14万元的价格卖与原告乙。

2003年4月21日，又将同一房屋以66万元的价格卖给第三人丙。丙于当日取得房屋钥匙，但未居住。

2005年原告乙按照被告甲的意思表示自行撬开争议房门，准备装修，被丙发现赶走。现丙占有房屋。

乙、丙均为商品房买卖合同买受人，均未办理房屋所有权转移登记和预告登记。

问题:多重房屋买卖的情况下应如何确定所有权取得顺序？

第一种观点：登记>合法占有>买卖合同成立先后

《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
　　（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
　　（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
　　（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
　　（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
　　未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”

《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”

第二种观点：“先行主张权利说”—该案系债权到物权的变动问题，而物权的存在及变动均应遵照“物权公示原则”，进行相关登记（预告登记、备案登记等）。若不公示，其他人并不知道权利的存在，物权无法得到保证，故在明知无法进行登记的情况下，当事人应当积极的保护自身权利，法律亦更应保护积极维护自身权利的一方，故应根据先行主张权利的先后顺序确定房屋归属。

《物权法》第二十条：“第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

第三种观点：“履行说”—买受人是否适宜履行合同，如果买受人履行合同的成本较低或适宜履行，应当考虑买受人的实际履行成本为题。即本案中原告王树清的继续履行请求，因履行成本巨大且无法律依据，故不予支持。原告可以根据合同法及商品房买卖合同司法解释向被告斗星公司主张违约责任。

第四种观点：“交付说”—出卖人是否实际将涉案房屋交付给买受人，若出卖人已经将房屋交付给买受人，买受人已经全额支付房款且实际占有房屋，表明出卖人履行合同的真实意愿系将房屋交付于交付并实际占有的人。

第五种观点：由出卖人即本案被告斗星公司自行选择买方。

从法理上说，两个买卖合同均未债权，而债权是相对的、平等的，应由出卖人自行选择哪一个履行合同，哪一个承担违约责任，亦更符合民法上的意思自治原则。

讨论观点：倾向在第一种观点基础上，应考虑添附、占有、付款等因素确定履行顺序为：

一、办理所有权登记

二、办理预告登记

三、拆迁安置补偿协议

四、交付购房款、添附并直接占有

五、交付购房款、未添附，但先行合法占有

六、先交付购房款

七、先订立合同