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完善项目贷款制度比预售款监管更重要

最近，舆论对建立房地产预售款监管制度的呼声较高，主因可能不是源于对市场监管的殷切期待，而是源于对开发商的误解甚至是莫名仇视。

对房地产预售款监管的制度设计初衷，应该是防止房地产开发商将甲项目的钱挪到乙项目用，导致甲项目不能如期完工，损害预购房者的利益。

2004年前，很多地方，如广东惠阳，海南，也包括北京，上海，各地都有不少烂尾楼，损害了预购房人的利益，导致很多项目长期诉讼缠身。一旦烂尾，再启动十分艰难。少数开发商遇到困境便拍屁股走人。这是当初对房地产预售款监管呼声高的原因。每遇这种情况，舆论总是一致谴责开发商不负责任。

其实，如果做一些量化分析，多问几个为什么，就会发现问题的主要原因不在开发商。我们可以想想：

一、对开发商来说，一个项目善始善终，开发商能名利双收。半途而废，即使个别人带了些钱出逃，相对项目完工所获名利，也是小利。他为什么要携款出逃？

二、绝大多数人，尤其是中国人，一旦开始了做企业，特别是有了一些资本积累后做开发商，他必想做大做强。不是万不得已，谁会愿意携款出逃，过心惊胆颤的日子？

事实上，因不负责任或有恶习（赌博）导致项目停建烂尾的个案是少数。开发商停建的原因主要缘于政策多变和政策对商业的干预。

广东惠阳，淡水，海南，大片房地产项目停建烂尾，原因是全国的炒家，特别是金融机构去炒。那是另一个问题。

内地城市当时的大量烂尾，主因很多。如股东权争，施工单位恶意停工。但引发这些问题的多与资金链有关。从资金角度来说，最大的原因不是开发商挪作他用或携款潜逃，而是银行的贷款制度及房地产开发贷款不断被调控。

那时候，房地产业贷款难。在国外，你有项目有房子抵押便能借到钱。银行十分乐于借给你。只要你的项目有市场。项目建设需要五年，银行便借给你五年期的钱。项目建设需要十年，银行便借给你十年的钱。当然，银行要监管，要根据工程进度支付。

在中国，政府管得很细。首先，把开发商分成三六九等，国企，民企，外资……然后，把房地产项目分成三六九等。而且变化多，今天准许银行贷，明天又不准银行贷。银行设置的贷款产品，鲜有和项目实际需要相符的。项目建设需要五年，银行给你一笔两年期的贷款或一年期的贷款。更有一些不受政策支持的项目，完全贷不到款。用中国式方式变通，一番求爷爷告奶奶好朋友大力帮忙后，贷到6个月期限的流动资金。6个月一到，再借新还旧，还不了，银行必须诉讼。一个项目涉及到几百个合同。一旦银行带头诉讼，几百个合同都难以如期履行，这个项目只好停建烂尾。

还有，一些项目银行已经给了第一期贷款，按合同或协议，银行还需给第二期贷款。政府说调控，银行不能贷了。银行便不给第二期贷款，项目便开始恶性循环，甚至停建烂尾，拍卖，易主。

看官读到这里，应该明白了。不符合市场实际的金融制度及政府政策的多变，是房地产项目停建烂尾，个别开发商携款出逃的重要原因。

现在是2010年了。银行的信贷产品设计已经有了很大改进，已经有了项目贷款，已经有了年限较长的贷款。但国内银行的信贷产品仍然跟不上市场发展的步伐。更主要的是，政策变化太多，银行必须跟着政策走，而不是跟着市场走，依旧如故。

2010年，“部份城市住房价过快上涨”。

政府要“遏制部份城市住房价过快上涨”是对的。按照市场的规律，政府应该重视两件事（住房价上涨原因不限这两条），1、抑制投机；2、增加有效供给。现在政府做了第一条，但不是在部份城市做，而是在全国城镇做。第二条，在朝相反的方向做，不是给开发商创造条件多出住宅产品，而是增加土地受让款首付比例，提高住房开发准入门槛，严控给开发商贷款，想办法让开发商即使用自己的钱也不容易。这种反市场规律的调控方法，必然导致项目开发减少，项目进度放缓，项目矛盾增多，市场供应减少。

对开发商的监管是必要的。但对开发商预售款监管的声音突然提高了8度，而且这是2010年，由于市场自身的修复调控，房地产项目停建烂尾现象已经鲜见的2010年，这不由得让我觉得，现在的呼声主要的不是源于对预购房者的保护，而是来源于对开发商的误解甚至是莫名仇视。

市场关系到每一个国民的利益，要建设和维护好市场，首先要客观分析市场中存在的问题的成因。

房地产项目预售款必须适度监管。但是，完善项目贷款制度更为重要。好的制度可以把信用差的人或公司变得有信用，不好的制度会把有信用的人或公司变成没信用。更深一步说，在中国，要监管好市场，首先要想方设法让政府的政策贴近市场实际。

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