《2009房地产蓝皮书》:受世界经济形势影响，2008年下半年以来国内经济呈现下滑趋势，2008年12月份全国GDP增长率降到6.8%。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济目前呈现出向好迹象，但全球性金融危机至2009年初仍未显示触底迹象，我国经济还存在着变数，房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势。

（一）房价上半年总体下行，下半年市场有回暖可能

1. 国内外经济形势与房地产自身发展规律促房价下行

住房体制改革之后，伴随经济的快速发展和城市化推进，我国房地产市场经历了近十年快速发展。旺盛的需求、良好的预期等多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累积效应的作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落、走低趋势形成。

从产业发展看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产业也不例外，但由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位。

2．房价下降预期强烈

首先，资金问题可能促使开发商降价促销。资金短缺成为2008年困扰房地产企业的大问题，在楼市销量锐减的情况下，资金回收量减少，资金缺口增大。自2008年3月开始，房地产企业资金来源增速低于应付款累计增速， 2008年9月房地产资金来源累计增速比2007年12月下降了27.2个百分点。2009年来自资金的压力或将成为房价下调的重要因素，房地产企业需要主动降价促销。

其次，在政府调控、房价形成下降趋势、大量保障性住房建设等众多因素影响下，普通房者观望情绪难以消退。对房地产市场预期的变化，使市场很难吸引敏感的投资和投机资本进入。2008年全国商品房空置面积大幅增加，亦恐难在2009年年中逆转。尽管开发商打折、降价促销，但若房价与市场继续脱节，似难让需求者付诸行动。

此外，国家有关部门呼吁房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理价格促进商品住房销售；一些城市的政府官员也公开表态，政府不会为高房价托市；一些房地产商积极降价促销，为企业争得了发展空间，提高了竞争力等等，形成了强烈的促使房价下调的社会氛围。

3．下半年房市有回暖可能

房地产市场自2007年9月开始进入调整，2008年年中房市调整更为明朗，不仅全国许多城市销量锐减，更有前期房地产价格领涨的城市房价出现下行，12月份全国70个大中城市绝对价格同比出现下降。但总体来看，中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大。这主要是因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现，而市场需求尤在。

特别是2008年下半年以来，国家及时地调整了宏观政策，如大幅降息和存款准备金率，放松信贷等，对房地产市场是利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将有补偿性释放。一些房价前期调整幅度较大的城市房市有可能率先走出低迷，趋于回暖。

（二）保障房建设力度大，商品房市场存在不确定性

中央提出了4万亿元扩大内需投资计划，其中9000亿用于新增廉租房、经济适用房及棚户区的改造工程,平均每年达3000亿元，相当于2008年全国房地产实际完成投资额的10%。保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭将受益。

受销售下降、空置房存量较大等因素的影响，上半年商品房建设投资意愿会受到抑制。由于国际金融危机尚未见低、改善性住房扶持政策尚不明朗、房地产市场调整、观望情绪的改变需要时间等，2009年商品房市场还存在较大的不确定性。下半年在积极财政政策和适度宽松货币政策作用下，若经济形势出现明显好转，商品房市场可望回升。

（三）房地产企业面临优胜劣汰

2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年国内房地产企业将迎来重组高峰。

整体来看，一线品牌发展商虽然销售受到冲击，但其行业的领导地位和上市公司背景，在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与 2007年持平的销售面积和销售收入业绩，市场份额也有提高。调整将新一轮的洗牌将加速进行，使强者更强。实力较小的开发企业不得不通过降价换取销售资金回笼，企业自救和整合力度将决定自身的命运。

从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产行业持续健康地发展。

（四）暖市成为调控政策的主基调

在国际金融危机冲击和国内经济下滑的背景下，房地产业的稳定发展对宏观经济意义重大。为维护市场稳定，2009年我国房地产调控政策将以暖市为主，以防止房地产市场大起大落、在宏观经济中发挥“保增长”的作用为目标。

1．降息及下调准备金率有利于暖市

降息及下调银行存款准备金率不仅可以降低房地产开发的融资成本，还可以减少按揭购房者的还贷成本，对于楼市是绝对利好。自2008年9月以来，央行五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持充足流动性，促进信贷增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%，对房地产市场产生了积极的影响。适度宽松的货币政策也带来了房地产信贷放松的预期，为房地产企业缓解资金紧缺带来希望。2009年为刺激经济，扩大投资和就业，在适度宽松的货币政策下，利率和准备金率尚有下调空间。“两率”下调有助于激活股市，股市转暖以及扩大债券发行规模，有助于为房地产市场提供资金支持。 

2．加快房地产融资多元化步伐

为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多元化和社会化将有新进展。主要通过增加和扩大项目融资渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业的自有资金生成能力；通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2009年房地产信托投资基金（REITs）有望在国内试点，其产品设计和制度安排也将更注重防范风险。为了拓宽保障性住房建设资金来源，在确保资金安全的前提下，将住房公积金用于经济适用住房等住房建设，将在有条件的地区开展试点。

3．完善住房消费政策  

在国际国内经济下行的背景下，发挥房地产业满足内需、促进经济增长的作用凸显重要，为此中央、地方政府已出台了一系列政策措施。若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有可能继续出台。

总之，2008年全国房地产市场不景气明显，而房地产市场是否能在2009年企稳回升还存在着较大不确定性。一方面受房地产市场自身规律的作用，房价有继续下探的空间，但是受住房需求以及暖市政策的作用，房市也存在着回暖的可能。如果考虑到房地产业对经济的重要作用，政府调控政策力度加大，本年度后期市场出现企稳回暖迹象的可能性较大。