深度调控下，房地产开发企业转型策略（系列二）

转型模式之三：工业地产的升级——产业地产。产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。

特点一：产业地产是产业与地产的跨行业和跨领域结合。特点二：产业发展与城市化背景下的城市建设和城市规划结合，是产业地产发展的核心问题之一。特点三：产业地产与产业经济、区域优势定位、资源整合广泛程度等众多开发因素紧密相关。

工业转移的原因：1，资源供给、劳动力素质、工资水平等；2.世界制造业重心转移；3.劳动密集型产业转移原因；4.发达国家维持对高端产品的垄断地位。

影响产业布局的主要因素是什么？

1.区位特点及原因：工业区位受廉价劳动力分布影响大，布局在廉价劳动力丰富的地区；2.区位特点及原因：工业区位受地区科技水平影响大，布局在高等教育和科技发达的地区；3.跨国企业选址是从四个方面考虑的：A.寻求资源，B.寻求市场，C.寻求效率，D.寻求战略机遇。

实际案例：制造加工型总部基地：济南时代总部基地优惠政策。最重要的是跟大家分享它的优惠措施，在政府申请的，对企业影响很大，主要有几个方面：1.入住企业自入住开始两年内免交辖区各类规费，三年减半征收。2.在总部基地园区内认定的高新技术企业自认定之日起，减按15%的税率征收所得税。3.新办高新技术企业，经企业申请，税务机关批准，从投产年度起，两年内免征所得税。4.出口产值达到当年总产值70%以上的，经税务机关核定，按减10%的税率征收所得税。

为什么产业地产成为投资热点？

改变的根本力量主要有几个方面：1.由于调控，住宅市场的“挤出效应”；2.低成本，各地政府招商热衷，2010年商业、居住、工业地价之比为1：0.59：0.24。工业地价水平，不足商业的四分之一，不足住宅的二分之一；3.产业地产旺盛的需求——跨国产业转移旺盛，且由低端制造业、资源型产业向区域总部、产业上游转移的趋势，新兴产业产生的特定商服地产需求，国内产业发展迅速，产生大量新增需求，国内产业发展升级，需求类型出现本质改变；4.进入市场调配资源时代。产业地产投资的商业机会，从就此开始显性化；5.产业园区可以配建公寓、保障房，成本只有同区域的一半，销售的又是明显，又不限购。

新加坡经验：园区住宅产品如何实现区域平衡。很多小区跟工业园区都是花园式的，苏州就采用这种模式，有点像硅谷，大的花园式的产业地产和大的居住组团相结合，其中有两个趋势值得注意：1.生态办公未来的大趋势；2.当一个国家和地区人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整个城市功能进入扩展阶段，由此带动郊区化办公产品的规模发展。

投资产业地产要有几个注意事项：1.开发产业地产关键是吃透政策导向，对当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录要有了解；2.产业结构调整的方向和重点；3.对执行的有关优惠政策，企业的设立及税收政策有充分了解；4.低端重复建设，会导致同质化竞争；5.一线城市门槛太高，建议重点关注三线城市；6.产业地产是否生存空间被缩小了呢？恰恰相反。

转型模式之四：积极探讨绿色节能

是目前房地产发展的主流趋势。典型案例：朗诗地产已经先后进入南京、无锡、杭州、苏州、常州、上海做低碳地产。

案例借鉴：万国城MOMA主要运用了8大系统打造恒温、恒湿的科技绿色时代。中鹰黑森林住宅，园区没有绿化，全部种的是树，住在里面全部是高科技含量高的环保系统，智能家居、外围保温系统等。恒温系统采用了冰蓄冷集中供能子系统、毛细管辐射冷暖自系统，温度20-26度。恒湿空气调湿子系统湿度30%-70%。而且，还恒氧。这个楼盘比周边楼盘房价多卖1万元/平。

转型模式之五——观光农业

农业资源沿用传统的粗开发的路径，效率较低，和国外发达国家相比差距非常大。国外的观光农业地产发展趋势：1.农业产业化，基于农村产业化程度较低、生产效率低下的现状，产业结构调整和产业化程度提高是天桥区农业发展的必由之路。2.农民非农化。解决农民问题的关键是增加农业收入，而增加收入的关键是增加非农就业机会。3.农村城市化，是国家鼓励的发展方向，随着工业化进程的加速，中国多数城市的水平在30%-70%之间，推动农村小城市化是发展方向。

案例：日本的中富良野之前做传统农业，后来做观光农业之后，整个农业化发展获得了非常巨大的发展，主要以稻米为主。围绕农产品的产业加工，真正实现了观光农业。其中最有代表性的是熏衣草，围绕熏衣草做了熏衣作坊，游客可以观光体验，配合了户外的运动，高尔夫等体育训练，爬山、拓展、雪地摩托车等。重要的节日举办了花火节等活动。

它主要的成功点主要有几个方面：依托本地农业发展的基础，实现了乡村旅游，并形成农、旅组合发展模式。

案例的启示：1.拉伸了农业合旅游产业链，两大产业交叉融合的立体化产业发展策略是都市型农业的核心发展思路。2.都市型农业中的旅游不同于普通的旅游景点，多种多样具有吸引力的参与性活动是保持都市型农业旅游活力的关键，同时也是启动阶段提升都是型农业旅游知名度的关键。在开发旅游功能的同时，区域生态环境得到了提升。立体化的多元产业融合，体验农业科技，享受田园农乐。