谁能点亮中国住房改革的第三条道路？

当前房地产调控政策并没有触及到我国城市土地出让制度。我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，我国城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。土地价格高涨则是导致住宅价格高涨的主要原因之一。改革的方向，一是适应我国快速城镇化的发展趋势，扩大城市土地供给，二是改革招拍挂出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的，三是将批租制转换为年租制，并与房产税合并征收。

其次全国保障房的开工率一直备受关注。从5月末34%到6月末超过50%，短短一个月的时间全面提速，让人们在欣喜的同时也产生疑惑。对此，多数住房建设项目在上半年以前期准备工作为主，5月份起陆续进入开工阶段。就全国而言，二、三季度是施工的黄金季节。随着施工旺季到来和各地工作力度的加大，预计未来两三个月各地保障性安居工程建设速度会持续提升。今年11月底前，开工建设1000万套保障性安居工程的目标任务，有望全面实现。为确保工程质量，8月份将开展全国保障性住房建设工程质量大检查。此外，住建部正在会同国务院有关部门制定保障性住房管理办法，并积极推进住房保障的立法工作。

在保障性住房没有完全搞明白之前，中国住房解决思路只有两条道路，一个是针对有钱阶层的商品房，一个是针对中下收入的经济适用房，但在这两者之间，存在着大量的夹心层，如何解决，这是摆在市场面前的最现实问题，通过调控压制需求肯定不是长久之计，显然这也不符合市场经济的基本规律，在这过渡期间能否找到一条缓冲空间值得研究，尤其是针对一些城际超级大盘，能否在政策上有所倾斜，使其创新出一套新的开发模式，既能市场化，又能具备保障性用房的特征，解决政府的问题。

比方说像龙光城这样的项目，作为地跨深惠两地的500万规模大盘，可以解决2.8万户，15万中间阶层的居住问题，完全可以形成独特的第三条住房解决道路，以城际超级大盘为试点，摸索出新的开发模式，带来的全新住房解决方案。

因为这样项目的规模实在太大了，足足有十个万科城，3个桃源居那么大，总规模500万平方米，相当于深圳一年的供应量和一年半的消化量，所以即使深圳没有一个项目开发，仅仅依靠龙光城都给深圳吃一年半之久。龙光城一部分地出于坪山新区内，一部分土地出于大亚湾，是名副其实的跨界楼盘，距离规划中的深圳地铁12号线深竹坑站距离本项目仅400米左右。

龙光城主要由联排水景别墅、湖景别墅、园林景观洋房、欧式高层小高层商住楼、公寓、集中商业风情街、综合写字楼、酒店、会所、市政公交、消防站、西区一中及相应配套公共设施等组成，其中住宅户数可达2万多户。

它是全深圳有史以来最大的一个地产项目，名副其实的生活大盘。有赖于深圳楼市东拓的步伐加快，深圳地产开发随即走进曾经让地产人眼热的“大盘时代”。“龙光城”分南北区两大块，南地块68万平方米，北地块117万平方米，是此前深圳第一大盘“桃源居”的3倍，“公园大地”的6倍。项目分八期开发，预计整个开发周期需要花费10年左右。项目地处深圳东坪山，另一部分横跨政府规划的“深惠融合发展片区”内，西通深圳兰竹东路，地理位置十分优越。

随着深惠一体化大经济圈时代来临，城际路线规划明确，距离深圳地铁三号线仅3分钟车程。深惠一卡通将于2012年全部实现，未来两地取消电话区号，行政管理逐渐融合，深惠两地医疗卡互通，而规划中的深圳地铁12号线竹坑站距离本项目仅400米左右。

从未来发展的格局上，龙光城地理位置得天独厚，交通便利，现已有沿海高速及深汕高速将区域与深圳连接打造成40分钟同城生活圈，未来还有300公里时速的厦深高铁与东部过境高速将深港与珠三角融为一体，横坪公路延长线对接坪山新区兰竹东路，将深圳福田，龙岗中心区，坪山新区，地铁3号线延长线地铁12号线，大亚湾区合为一。

坪山新区快线路网将形成“三横五纵”的格局，实现新区10分钟可进入快线路网体系，20分钟可至龙岗中心城、盐田区、大亚湾中心区等周边相邻城市副中心区，40分钟可至深圳市中心区、惠州市中心区等城市中心区的目标。

超级大盘的开发就好像一个卫星城的开发一样，更多地会扮演城市发展角色，解读城市运营商的概念，大盘的大局规模促动着一个城市的升级。超级大盘往往会改变城市的格局，拓展城市的中心，超级大盘在新中心形成与崛起过程中功不可没，超级大盘所带动的大配套、大环境、大文化对促进区域大发展影响深远，一个超级大盘就是一个火种，城市的面积在急剧扩张，城市的价值在急速飙升。

本轮调控的周期预期在一年半左右，压抑越久反弹越大，未来释放楼市反弹的力量还得多靠这种超级大盘，既能在量上消化又能在价上消化，政府如果能在政策配套在给予相应的支持，那对楼市的健康发展就更加有利了。