扭曲之后，调控切忌“刻舟求剑”

限购本身并不是在谋求从根本上解决问题，而是暂时缓解房价上涨的速度和民怨压力，是一个不折不扣的政治问题，而不是市场问题，所以调控本身的作用是很难量化衡量的，关键的核心问题是要解决什么问题，达到什么目的。

一，限购政策到底能限多久？

限购本身是一个双刃剑，既想压制速度又怕市场报复性反弹，而且也担心压制了内需；时间短了没用，长了又影响经济；既要考虑国内又要顾及国际；同时政府也怕调控出现短周期化，综合分析一年的周期是相对合理的，当然要看实际效果。

从限购政策的影响看：一线城市中北京、上海影响比较显著。二线城市受影响程度将分化，部分楼市供应处于高峰期、并且限购严厉的城市，预计将导致楼市的中小幅度调整。而部分不受限购影响的二三四线城市，将承接转移的住宅投资性需求。

受保障房挤占土地供应、行业资金偏紧，以及房地产新开工面积结构性向三四线城市转移的影响，一线城市的住宅商品房供应将保持低位。

当前一二线城市限购政策基本定位持续一年期，如果当地城市房价出现30%以上的调整，预计政策会出现回暖。

一线城市当前供应处于历史低位，限购政策在一年期内导致的市场调整仍处于良性（价格调整在20%左右），则取消限购政策，将导致市场报复性反弹。由此，我们倾向北京和上海限购期限可能长于1年，短于3年的判断。

广泛布局的全国性房企和专注于三四线城市的房企受影响较少，三四线城市进入住宅需求黄金期。产品集中在严格限购的一二线城市的房企将面临较大去化压力，面向投资客群的高端房产消化速度将明显下降，基于市场研判的营销策略调整非常必要。

对于限购城市中产品单一、项目少的中小房企，可能面临困境，从而成为被并购目标，这种情况更可能在调控持续一段时间（半年）后出现。

销售缩量导致房企资金偏紧，可能导致拿地减少。影响土地供应格局的是保障性住房比例加大后普通商品房用地减少的程度。从长期看，一线城市住宅市场前景更加乐观。一线超大型城市的发展趋势，显示当前限购为中短期阶段性政策。

二，保障房的可执行性判断

都指望保障房能解决市场供应问题和价格问题，但保障房建设的本身又面临很多问题，而且都是相当棘手的问题，有中央的，有地方的，有银行的，有开发企业的等诸多问题。

根据规划，“十二五”期间将建设保障性住房3600万套，住房覆盖率20%，如果该计划执行则国内住宅市场双轨制将得以成型。据最新政策信息，2011年和2012年计划每年开工建设1000万套保障房的任务，其规划力度空前。

简单测算，如果完成3600万套保障房建设计划，仅建设成本已经超过了2008年出台的四万亿经济刺激计划，加之对产业链拉动对经济的作用将非常巨大。未来五年3600万套，其中2011年和2012年每年1000万套。经济适用住房包括限价商品住房、城市廉租住房、公共租赁住房、定向安置房、危旧房和棚户区改造等。

保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

2010年开工580万套，完工370万套。2011年开工1000万套，其中经适房和两限房200万套，棚改400万套，廉租房160多万套，公租房近220万套。2011年计划竣工450万套。

资金来源主要有财政资金、银行信贷、租售资金、企业投资，估算年度投资1.4万亿元，其中经适房和两限房5000亿元，棚改资金5000亿元（其中，中央提供400改资金5000亿元（其中，中央提供400亿元，企业自筹3400亿元）。

在已公布的数据中，棚户区改造占保障性住房建设的一半以上，四大保障房支柱建设（公租房、廉租房、经适房和限价房）中，公租房占比超过25%，更有北京、天津、广州、河北等地，公租房占保障房总比高达50%以上。

在保障性住房中，大力发展公租房建设也是保障性安居工程的发展趋势。中央近期确定，2011年全国将建设保障性住房1000万套，其中公共租赁住房220余万套为2010年37万套的6倍。

从数据看来，未来保障性住房供应量的加大或将会对商品房市场造成一定冲击，但近期一年内由于保障性住房建设还处于“补课”阶段，预计保障性住房建设的执行力度应该会小于计划数。

保障房建设最大难点——土地财政格局难改，保障房项目真正的问题不在于开工难，而在于将来谁偿还项目所用的贷款资金。目前政府加大保障房建设力度面临两难选择——保障房一方面需要大量投资，同时保障房用地挤占商品房用地，土地出让收入的下降，地方政府依靠的土地财政仍未形成新的替代渠道。即便开征房产税，但土地出让收入下降的数额远大于房产税增加的数额。据测算，房产税理论上全面开征可增加的收入大概在7000亿元左右。

由此在土地财政局面没有得到改善的前提下，保障房建设仍将扩大地方财政的缺口，成为保障房建设计划最大的障碍。即便开放地方政府发债，但在地方政府债务比例偏高下，其还款来源仍是问题。

当前，有探索认为，保障房建设项目也蕴含着巨额的利润，地方政府更倾向于自己组建保障房建设公司。对此，我们认为，地方政府组建保障房开发公司，前提是在减免。

保障房建设力度加大的影响分析，基于保障房挤占商品房用地以及地方政府土地财政缺口加大，加之土地拆迁新条例下，对未来土地成本可预期呈增加趋势。分流部分刚性需求，但与改善型需求并不重合，阶段性对商品住宅影响较小。

政策最用下国内住宅双轨制定型，未来保障房占据20%左右住宅市场空间巨大。保障房的开发商可以在信贷、税收等多方面获得开发优惠条件，便于获得信贷、证券融资的政策支持。

保障房开发并非微利——中建保障房开发内部收益率15%。核心在于开发模式、成本控制能力，快周转模式。作为政绩工程，承接保障房有利于建立良好的政府关系，为区域拓展奠定基础。

国际保障性住房供给对房价影响借鉴：保障住房供给占比不足50%时，保障住房很难对住房价格形成有力的约束，如1960-1979年的英国（占比46.3%），1966年以来日本（占比44.7%）和1980 年以来的英国（占比20%以下）；保障住房供给占比超过50%时，住房价格明显受到抑制，如1961 年以来的新加坡（保障住房供给占比90%），1950-1959 年的英国（占比68.2%）。