大亚湾将迎来深圳的华南板块时代

一．限购令，迫使深圳人加速向大亚湾移民

深圳限购令一出，楼市应声下挫，这将造成深圳大量的有效需求被政策无情的遏制，使得成交量急剧萎缩，随着时间的推移，这种成交大幅下跌的趋势还将持续，因此资金加速外流或者流入股市将成为趋势，与此同时也将会越来越多的人转向珠三角，特别是大亚湾。

受城市规划、地缘优势及配套逐渐完善利好，深圳投资客户正逐渐向以龙岗自住客户承接。而溢出的白领客户是龙岗自住客户的重要组成部分，受深圳大势的影响，龙岗中心城高位运行的房价短期内不会有明显改变；溢出白领的数量较大，刚性需求较强；投资加自住客户主要集中在龙岗中心城；价格剪刀差是投资与自住客户置业主要驱动因素；交通、配套及片区成熟度延长了其入住时间；片区发展情况决定了其在大亚湾置业的最终目的。其中自住客户主要来自龙岗的中心城和坑梓、坪山工业区。

龙岗与惠阳大亚湾房价梯级明显，来自于龙岗坑梓、坪山的产业人群及龙岗中心城的主流群体白领在经济承受能力限制的条件下，跨区域置业成为主流置业趋势。坑梓、坪山大工业区客户以中层管理者和技术人员等产业人群为主，教育背景良好，有一定经济实力，数量较大。外部价格的挤压、产业人口自身的快速增长合力促使龙岗自住客户成为大亚湾购房主体是一个必然趋势。占市场份额约70%。价格差存在可降低投资成本是持续吸引投资者置业大亚湾的动力源；深圳区域内房价高企，推动投资者资产外溢 ；大亚湾处于房价洼地，承受能力相对较高的投资者纷纷转向大亚湾市场。

二．三城联动，合作示范区促成大亚湾的门户价值

坪山新区与惠州大亚湾区正在探索合作成立“产业合作示范区”。合作示范区所在区域为坪山新区与大亚湾区交界处，产业合作示范区占地面积总计５９．７平方公里，以新能源产业项目为主，“比亚迪－奔驰”电动汽车项目成为合作示范区的启动项目。

此次坪山新区和大亚湾区探索合作的“产业合作示范区”，是通过机制改革和政策创新，突破行政边界限制，寻求区域一体化发展的具体实践，由两市政府共同建立高效的产业示范区管理机构，共同编制区域协同发展的新规划。

而深莞惠(坪新清)产业合作示范区，占地105.5平方公里，横跨深莞惠三市。“坪新清”分别指龙岗坪地街道、东莞清溪镇、惠州惠阳区新圩镇。该项目最大的亮点就是整合深莞惠三市城市边缘的后发地区，进行合作互补。这个先后获广东省委书记汪洋、省长黄华华批示的示范区定位为深莞惠深度合作先行区，预计到2020年可实现地区生产总值1500亿元，税收150亿元。

从2010年到2020年，大致用10年时间，将坪新清产业生态城区建设成为以战略性新兴产业为主导、生态为基础、区域合作为特色的产业生态之城，并携手龙岗中心城，打造深莞惠城际高新技术产业带上的“双子城”，成为服务深莞惠、辐射粤东乃至海峡西岸经济区的区域中心。

坪新清产业生态新城不同于已有的产业转移园区，其建设的的意义在于，突破行政、土地、税收、财政、社会管理等制约，不但可以实现共同发展，而且能为珠三角区域合作取得实质性的突破，积累丰富的实践经验，并成为珠三角区域合作的经验性案例。一座产业特色鲜明、生态环境优美、城市功能健全、居民生活幸福的现代化产业合作新城基本建成。规划人口20万人左右，建设用地规模达30平方公里，地区生产总值达1500亿元，税收150亿元。

现已建有惠盐高速、深惠路、358省道、北通道，在建和规划建设深博高速、深圳外环高速路、深圳地铁3号和12号线，形成便捷的大循环交通网络。

三．5年5000万，大亚湾将迎来自己的超大盘时代

区域进入大盘开发时代，大品牌开发商、超级大盘多个同时开始启动；

大盘众多，多以别墅启动市场，2010年别墅供应较大，随后高层供应将呈现明显上升趋势，竞争激烈。后市预判—惠湾总体供应量，目前已明确的地块，预计开发量5000万平米，其中别墅900万平米、高层4100万平米。

潜在供应项目分析，大亚湾供应量未来将超过惠阳，年供应量在200-300万平米之间，惠湾进入大盘时代。

2010年别墅供应量较大，将超过55万平米，特别是大亚湾多个别墅大盘启动，如卓越、合生及西飞项目等，卓越东部蔚蓝海岸为深圳市民置业第一站。

片区整体供应将呈现上升趋势，刚性需求仍难以支撑，竞争将会趋白热化。从供应量的角度来诉求，大亚湾将成为深圳的楼市供应的热点区域，弥补深圳供应量不足和供应结构不均衡的问题。一如2000年前后的广州华南板，大盘林立，带动了整个华南板块的快速开发。