住宅冷落，商业价值凸显！

一，商业成了一个必然的出口

    新政调控下，住宅市场可谓愁云惨淡，百亿资金住宅物业大逃亡，与此同时股市受大气候的影响提振乏力，在这种现实条件下商业地产反而成了流动性的一个绝佳出口，当然其前提是流动性一定的情况下，这一观点我在年初都已经在不同论坛和采访中都有阐述。

    去年住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方，商业地产也会随之快速增长。深圳热钱已经大批量的从住宅物业转移到商用物业。

对全球资金来说，国内商业地产对外的限制也比住宅限制要小得多。从全球趋势来说，中长线商业地产的比例会越来越重，特别是在现有环境下，会有部分资金投入到国内商业地产中。因为商业地产的前景很好，而中国才刚刚起步。

二，商业地产为什么如此受青睐？

    商业进入价值规律的良性轨道,经营谋胜

    地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融。地产商与零售商是商业地产领域中最主要的两个主体，他们之间的紧密合作与角色交融是商业地产项目成功的基石。商业地产项目依赖主力店得进驻来带动整个项目的招商并为整个项目的长期经营能力提供了保障，而主力店则尽可能的取得较好的位置和优惠的租赁条件从而增大了自身的获利空间。

    “只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则，长期获利得到越来越多的地产商的认同，并有一批成功的项目作为佐证。只租不售体现了商业地产项目回归商业自身内在规律和价值，体现了长期获利的思想，与第二阶段中以销售商铺短期获利为主要目标的思想完全不同。

    “做对程序”成为商业地产领域的流行语。主要有：一是先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划是否成立；二是主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式。

    商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。目前中国商业地产金融市场还是没有完全放开，而商业地产项目通常资金需求量都很大，回收期也通常超过数年，因此市场期待着更多的融资渠道。目前国际基金都纷纷在中国商业地产领域“试水”，这无疑会促进国内商业地产的发展，从国际经验来看，商业地产一个很重要的渠道就是房地产投资信托平台。而投资者投资REITs看重的是每年分红收益率和低风险，长远增长收益。

三，关内外一体化，商业最先受益

    关内外一体化将促进关外，尤其是关外核心枢纽地区(商业)发展；深圳北站市级枢纽地位的确立，深圳大CBD即将形成，使得龙华新城面临飞跃发展；作为福田中心拓展区，核心在于其承担福田中心服务配套和商业服务功能——人流与商业设施基础与CBD相同；港铁四号线与其道路同样是区域核心中轴线；深圳交通换乘枢纽最多的核心地区；深圳北站作为全国重要枢纽——外来人流密集且极易到达；多条交通线交汇——一号线、五号线、六号线、高铁线；深圳发展历程——九十年代初期的罗湖东门、中期的华强北、2000年初期的福田中心、中期的南山与宝安中心，由东向西，如今的发展一定是由南向北，核心地区——中轴城市前沿、承担福田中心商业与服务配套功能，按照福田中心标准建设；城市向北最好例证——深港一体化与五大中心确立，带来深圳扩关形势明朗，高度城市化是必然。

    区域大CBD的发展、城市核心枢纽、区域建设开发水平、关内外一体化等角度对区域发展的影响，为项目能够带来的商机；此时进入市场，商业成熟守候时间最短，升值亦最为迅速；比如最近正在推售的万科金域道2期就是这样的项目，万科金域道在南片区的核心枢纽地位（双站双枢)。

    2009年8月，万科华金域华府临街商铺金域道1期以3万均价水平盛大入市，短短几日80余套临街商铺便告售罄，其中铺王单位更是以7 .8万元/平米，总价600多万的销售价格卖出，创造了龙华商业铺位成交价格的新高。

    时隔将近一年，万科华府临街商铺金域道2期也即将入市。而此次推出的金域道2期项目，不仅在面积空间更合理，而且在设计布局上较一期有大幅升级。金域道2期涉及层高8米，比一期高出2米，更能满足双层空间使用，也更有利于品牌店展示；灵变形态LOFT空间，更有利于店面的空间布置；所有铺位面积都超mini，更能满足各种层次的投资需求；而可分可合的拓展空间使得产品附加值更高，更有利于投资溢价。而在位置方面，金域道2期所有街铺均为首层临街街铺，展示面更好，人流易达性强。

    基础核心标签——区域规划形状、港铁四号线中轴线、站点与枢纽完美结合、主要商业设施与住区围绕核心站点（白石龙站、深圳北站、红山站）布置，其与香港弥敦道无论在区域形状、规划、商业设施与住区安排、建设标准都相同；弥敦道同龙华新城核心地区一样，既不处于香港CBD核心——港岛区中环，也不处于香港政治中心，但能成为香港商业最为繁华区域之一：商业设施与住区非常密集且道路规划四通八达——人流基础与商业设施基础好；弥敦道道路宽阔且地铁与公交换乘紧密结合——交通极其便利且展示性好；位于西九龙区核心中轴线——中轴辐射能力与人流密集度高；多条地铁线（尖东线、荃湾线、港岛线）交汇；外来人流密集且到达极其便利——尖东线直接红勘火车站。