2010年房地产市场展望

一，  从字面看，遏制的是“上涨过快”而不是要房价大跌

  没有人怀疑政府对楼市的打压和调控能力，深圳拟出“组合拳”调控楼市的四大举措有：制定差异化的住房金融与税收政策；实行针对专业技术人才的住房扶持政策；拓展住房保障对象，各区财政投资保障性住房建设；没收违法建筑、征收违法集资房纳入保障性住房等等。

  深圳正在加快研究制定房地产市场调控和住房发展的系列政策，其中包括差异化的住房金融与税收政策，严格执行国家有关部门关于第二套房贷款首付比例和利率的规定等。一方面是积极增加普通商品住房供应，支持居民自住和改善型住房需求。其次是完善房地产宏观调控政策，抑制投资和投机性购房。

  深圳按８７６万常住人口计算，目前我市的住房自有率为３３．３％，这决定了未来深圳住房潜在需求依然旺盛。但另一方面，我市房价上涨较快且长期在高位徘徊，制约了广大普通居民家庭住房消费，无法将潜在需求转化为有效需求，８月以来，我市新房成交已经严重萎缩。在今年金融政策较为宽松的背景下，我市新房成交量也远远低于２００５年的水平。

二，最可怕的是摧毁式打压之后，“蹦床式”的反弹
  深圳房价或者说楼市大起大落至少四次了，每次都是不同的开始，但都是一样越来越激烈的反弹，一次比一次激烈，最早是92—94年的周期；第二次是99—2003年的周期；第三次是07—08年的周期；第四次就是08—09年的周期；这期间有一些共同的特征就是市场调整周期越来越短，反弹也越来越激烈，一次比一次猛，但愿2010年调整，第一步要比以前更短，第二不要比以前更猛。

三，2010年房价博弈的力量很强大，房价的稳定是关键

  急刹车不如稳制动，在2010年房价向上和向下的力量都很强大，向上的力量有：通胀及资产升值预期；稍紧但依然宽松的金融政策；房地产的产业规划执行力差；政策变动过于频繁；实体经济技术品牌依然脆弱；投资渠道太窄；社会保障体制不健全；公共财政资源的过于集中；城市化与人口红利依然强劲；户籍制度、子女入学的无形推进；文化及传统观念；安全感缺乏及概念炒作等等有关。

四，解决制度缺陷非一朝一夕能达成

  在1998年之前全部是福利分房，经过改革之后实行了住房商品化，但是这其中有一个缺陷，就是把所有的人都推向了市场，因此突然发现，很多人其实无法从市场中解决住房问题，当然政府也发现了这个问题，因而政府就提出在住房制度上要有一个最低的保障功能。

  房价的问题折射出的是我国的住房制度问题、土地供应制度问题和金融制度的问题。当然在土地制度问题中，要想解决的话，最主要的还是要解决地方政府的土地财政的问题。如果我们不把中央政府和地方政府的事权、财力划分更加对称，地方政府的财政过多地依靠土地出让收入的话，高房价的问题也是很难解决的。